| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2009年11月04日 16:52 |
作者： |
张杰 |
| |
10月27日晚23时，香港联合交易所网站挂出一则公告。卓越置业（1028.HK）宣布，即日起搁置IPO。此时距离卓越置业次日招股定价时间只剩下12个小时。
按照原定计划，卓越置业将在11月3日在港挂牌，如今，在无限接近这个梦想之际，卓越置业董事长李华却作出刹车决定。
卓越置业在对外公告中称，鉴于当前市况，为投资者争取最佳利益，公司决定不会按原定时间表进行全球发售。公司将继续检讨情况，并在达成有关重新全球发售的决定后再行公布。
卓越置业在最后时刻放弃上市，令其成为年内首个IPO流产案例。外部人士在接受记者采访时普遍将卓越IPO搁浅的主因视为定价过低，超过了管理层的容忍限度。
卓越置业的招股文件表明，公司在IPO之前并无进行同行中常见的私募融资，这一突出特点显示出卓越置业管理层对公司上市的信心，以及对股价遭遇过低定价后的落差感。
负责卓越置业此次IPO事宜的承销商之一瑞银全球资本市场中国业务主管朱俊伟对本报记者表示，目前而言，公司终止上市，是对投资者利益最大的保护。他在采访中排除了卓越随后发起一轮私募的可能性。
“卓越置业的国际配售是足额的，但是其中高质量的机构投资者数量不足，如果它们要多少就给多少，今后买股的动力就不足。这样配股的后果就是股票在开盘后就会跌下来，对投资者不公平。”朱俊伟说。
朱俊伟亦承认，在港股的一片打折叫卖声中，卓越置业的上市难免受到影响。
招商证券（香港）董事总经理温天纳对本报表示，卓越置业以“深圳CBD最大的商用物业发展商+住宅开发”概念上市，在这一轮地产新股中规模较大，可识别度较高，然而仍然倒在最后一程，凸显出目前资本市场的波诡云谲和投资者风险偏好的游移不定。
目前，还无法判定卓越置业的失利对其他上市同行的影响如何。市场消息显示，恒大地产的招股相对乐观，国际配售超额12倍，公开发售超额47倍，甚至可能启动回拨机制。但规模较小的禹洲地产(1628.HK)、明发集团(0846.HK)招股却不甚乐观。
卓越下一步卓越置业终止IPO，引起市场同行一片情绪波澜。但沸腾过后，卓越置业需要立刻面临的财务难题迅速成为外界关注的焦点。
根据近年来的一般规律，中资房企多在上市前大肆进行土地收购，而期待顺利上市所募资金用来解渴救急。大多数公司会选择在上市前进行至少一轮私募，扩大股本金，打造上市冲刺前的资产池。然而，一旦上市失利，私募协议中的退出条款很可能成为巨大的财务负担。
本报记者查阅卓越置业的招股文件，发现卓越置业上市前主要依靠银行贷款完成融资，没有进行私募。因此，此次失利，并不会使卓越置业立刻面临恒大地产当年的财务危局。但是，IPO失利后的卓越置业同样面临着自己的财务麻烦。
招股文件显示，卓越置业此次共发售30亿股，定价区间是2.10和2.60港元。依此计算，卓越置业融资额在69亿港元至81亿港元间。卓越置业本来打算拿出所募资金的50%(即34亿港元，每股以2.35港元中位数计算)，支付深圳3个项目、杭州与青岛各一个项目的土地款项，另外拿出20%的资金(约13亿港元)偿还一笔银行贷款，以及充实4个子公司的注册资本金，最后剩下的30%资金(约20亿港元)用来支付至少6个项目的建筑支出。
如今，上市失利，难题尽显。卓越置业如何应付这筹划中的巨额资金支出？
公开资料显示，截至2009年6月底，卓越置业拥有的现金及现金等价物共16亿元，尚未偿还银行贷款为62亿元，其中，一年内到期的银行债务为22亿元，1~2年内到期的债务为31亿元。
同时，由于卓越置业先前从工商银行(亚洲)获得一笔7.8亿港元的贷款，为此将旗下诸多子公司抵押予以担保。
在还清这笔贷款之前，这笔贷款协议还限制了卓越进一步债务融资的空间。
事实上，招股文件明确写道：“除非得到银行同意及达到若干财务比率，否则我们的部分附属公司不得向第三方银行获取任何额外债务融资。”目前，卓越置业的资本负债比率为70%。
在回答卓越置业IPO失利后如何应对财务局面时，朱俊伟表示，好东西不愁卖。卓越置业半年不上市都没有问题，目前，还有相当部分的银行贷款尚未动用。
他暗示，其将追踪龙湖地产上市的进展，以此确定是否重新启动IPO。
而在采访中，温天纳认为，最早在今年年底之前，卓越置业肯定存在融资压力。
后市鏖战卓越置业中途主动退战，显示出下半年这场地产新股折价上市之战战况惨烈，而投资者砍价之苛刻，也显示出整个地产市场的估值标准正在发生变化。
这场折价之战早有迹象。10月初，恒盛地产(0845.HK)和宝龙地产(1238.HK)先后挂牌，但前者首日即跌破发行价，将所有投资者一网打尽，严重挫伤了市场热情。
而宝龙地产更是在下调招股价幅度高达44%的背景下，首日收盘险些破发，第二天便迅速跌破发行价。
此后，地产新股接连登场。恒大地产、明发集团、禹洲地产、龙湖地产和花样年的集中登台，对投资者而言，意味着选择性的增加。
而对于拟上市的几家房企而言，它们均属于2007年上市潮流中未搭上末班车的企业，如今卷土重来，不仅要折价，而且箭在弦上，不得不发。
“市场的偏好，如今令这些企业无所适从，因为上市企业过多，而且市场上已完成上市的同类型企业也大有人在，加上近几天股市波动巨大，这些都放大了投资者的风险意识。”温天纳表示，在这样的情况下，虽然今年的市场比去年同期要乐观许多，但大量的新股涌现，导致少量的投资者去竞争太多的客户，供求关系出现偏差，地产公司就必须忍受股价被低估的局面。
然而，市场人士担心，在IPO失利和折价上市接连上演的现象背后，实质却很可能是资本市场对地产公司估值体系的深度变化。
倘若如此，这个变化将影响更加巨大，对房企个案的杀伤力也将蔓延至全行业。
此外，值得注意的是，以往房企赴港上市的规则正在悄悄发生变化，如今单纯用商业模式和土地储备已不足以打动基金经理了。
例如，10月以来，在多达8家接受考验的房企中，虽然有的商业模式非常清晰，有的土地储备非常庞大，但最后都不得不接受折价的命运。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
