| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2007年09月28日 08:51 |
作者： |
王芳洁 |
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在上市之前，远洋地产的招股规模一变再变，从最初的39亿港元到78亿港元左右，最终又锁定在119亿港元
为远洋地产不断扩大融资规模提供支撑的，是其短期内膨胀的土地储备
今天，作为中远和中化两家世界500强企业联姻的产物――远洋地产控股有限公司（下称“远洋地产”）在香港联交所挂牌。在公司内部，这意味着一个名为“海鸥计划”的改制上市项目由此抵达彼岸。
远洋地产将发行15.512亿股，集资额高达119.44亿港元，成为继碧桂园之后，内地第二家募资超百亿元的房地产企业。19日，远洋地产认购截止日，其公开发售部分获得逾200倍超额认购，冻结资金达2500亿元，国际配售亦超额65倍，获900亿美元认购。
这些数字背后彰显的是国际投资者对远洋地产的“热情”。而其中一部分原因是对人民币资产及内地房地产市场的看好，另一部分则如公司招股说明书中反复强调的那样：远洋地产为“中国指数研究院按2004年1月1日至2007年7月31日对北京出售总建筑面积的统计，排名第一的北京房地产公司”。另外，远洋地产还强调，公司目前土地储备已达859万平方米，且均位于一、二线重点城市，这虽不及先期上市的碧桂园、万科、富力的储地规模，但地段价值尤为关键。
北京第一
按在售总建筑面积计算，远洋地产是北京房地产公司中的“老大”。
这句话十分微妙，既说明了远洋地产在其根据地北京市场的地位，又给这个公司作了准确定义――北京的房地产公司。也就是说，远洋地产首先是北京的一家房地产公司，在北京的房地产公司中，过去3年远洋地产的出售总面积最大。那远洋地产应该算是北京的公司吗？
远洋地产前身为中远房地产开发有限公司，是由中远集团于1993年成立的全资子公司。1997年前后，公司开始涉猎经营性地产开发。2002年，公司资产重组，中化集团以3.757亿元入股，从此中远和中化各持远洋地产50％股份。
如果说远洋地产是中远与中化联姻的产物，那么有着两家世界500强企业背景的远洋地产怎么也不能算只是北京一地的开发商。另外，从渊源来说，按照远洋地产内部人士的介绍，公司成立之初，主要是为中远集团在全国各地建办公楼和员工宿舍。它们先后在各大沿海城市参与投资了上海国际航运金融大厦、大连远洋大厦、天津远洋大厦、广州颐和山庄等10多个项目，也就是说，远洋地产很早已经全国化。
远洋地产为何要将自己定位为北京房地产公司？一方面，也许是从这个角度来看，“第一”的光环十分喜人。另一方面，确实在相当长的一段时间里，远洋地产并没有扬帆起航。
自涉足商业地产开发以来，远洋地产完成开发项目的建筑面积总计为228.3008万平方米，这些项目包括远洋都市网景、远洋大厦、世纪远洋宾馆、远洋天地、远洋国际中心、远洋山水等，所有这些带着“远洋”标牌的项目全部位于北京。
按照远洋地产的介绍，公司目前除了北京外，还在天津、大连、沈阳等地拥有项目。但是自1997年至今，远洋地产尚未有一处外地项目交付使用，其中位于天津的海河新天地（即天津远洋天地）是进展最快的项目，该项目于2005年获得。换句话说，远洋地产实际上是于2005年才开始真正商业化地走向全国的。其陆续获得了中山远洋城项目、天津远洋新干线项目、大连远洋风景项目等。
运筹三年 大幅圈地
在上市之前，远洋地产的招股规模一变再变，从最初的39亿港元到78亿港元左右，最终又锁定在119亿港元。
为远洋地产不断扩大融资规模提供支撑的，是其短期内膨胀的土地储备。
2006年初远洋地产土地储备约400万平方米；2006年底，远洋地产总裁李明表示，公司土地储备达到500万平方米；2007年9月，远洋地产公布的初步招股文件中表明，公司土地储备已近860万平方米。
在招股书统计数据结算日期的最后一日，即2007年7月31日，远洋地产方签订了天津普利达项目的主收购协议，该项目建筑面积高达176.5255万平方米。
天津项目的进入，令远洋地产的异地土地储备规模急速扩张，北京与异地项目的比重也发生重大变化，目前已有74.3％的土地储备来自北京以外的地区，其中以天津最多，达到264.2107万平方米，占总土地储备的31％左右。
也就是说，一年之内远洋地产实现了土地储备的翻番。
拿地的心情为何如此急切？缘起于公司的发展战略。早在2002年企业改制之初，“扩大战略合作，加快启动改制上市，积极探索进入资本市场”这一重要战略目标就被写进公司“三步走”战略规划中，位列第二步。
2004年，远洋地产执行董事兼行政总裁李明对媒体表示，远洋地产的长期目标是上市。也是在2006年的最后一个月，公司分拆上市的情况逐渐明朗。包括相对控股股东中远国际也一改以往讳言的态度，公开表示，该计划已提上日程。直至今年年中，远洋地产经历了一系列资产重组，最终过会，走到了上市的大门口。
2006年12月，对于远洋地产来说是一个特别的时间段。这个月发生了太多波折――一个名叫“海鸥计划”的公司改制上市项目由此启动，确定了摩根士丹利和高盛为公司上市的联席保荐人，并引入摩根士丹利、渣打、美林投资、瑞银等战略投资者，此举不仅是上市之前的“规定动作”，同时也使公司的注册资本金由10亿元充盈到20亿元。同时，远洋地产还分别整售了远洋国际中心和远洋光华国际，从而获得12亿元现金回报。
远洋地产利用这些资金在全国范围内大幅圈地，半年时间内，增加土地储备360万平方米左右。
除土地储备外，远洋地产的各项业务指标也高速增长。自2000年开始，其每年开发楼盘面积达300万~350万平方米，竣工面积达到100万~130万平方米，销售额达到60亿~70亿元。
中银证券研究报告指出，远洋地产今明两年竣工建筑面积将达73.1万平方米和91.9万平方米，增长率分别为62%和26%，而纯利润则分别上升152%和44%。今年远洋地产预计实现利润14.4亿元，明年这一数据则计划达到20.73亿元。
房地产企业在高速发展的同时，往往会陷入高资产负债率的泥潭。但远洋地产的资产负债率一直比较稳定，在2004年、2005年、2006年以及今年上半年，公司资产负债率分别为36.1％、41.4％、41.4％以及47.2％。这可能跟公司最近几年不断增资扩股有关。
另外，为实现上市目标，远洋地产自2005年起，将公司的经营性物业与出售型物业比重定为2：8，但截至2007年7月31日，公司投资物业的收益仅占总收益的1.1％，而总收益的96.1％仍来自发展物业。
未来的买地风险
房地产企业的估值很大程度上依赖于其土地储备。但按照远洋地产目前859万平方米的土地储备，在全国房地产企业中，排名尚算不上前列。
先期上市的碧桂园、万科、富力、保利、新世界等土地储备均已超过千万平方米。不过，远洋地产近千万平米的土地储备均位于一、二线重点城市，这个特色非常突出。
目前全国范围内房地产公司尤其是上市房地产公司不计成本圈地的情况已愈演愈烈，导致全国性的土地价格飙升。尽管远洋地产已经进入了天津等地，但作为一个全国性发展的企业而言，进入的城市还相对较少。公司在拓展区域市场时，可能将付出更高成本。
就这一点而言，远洋地产在招股说明书中坦言：“房地产发展商之间的竞争可能导致收购用于发展的土地的成本增加等情况”，公司亦“不能保证成功扩展业务至中国其他高增长城市”。
不过，正如远洋地产在招股书中的介绍，公司主要开发的物业类型为中高端住宅、高级办公楼、零售物业、酒店式公寓以及酒店。根据远洋地产在北京市场的操作经验来看，其所开发的项目在售价方面均有很强后劲。例如其在石景山区八宝山地铁附近开发的远洋山水项目，初开发时售价在5000元/平方米左右。但远洋地产通过引入景山学校等措施，使远洋山水项目售价一路飙升，目前该项目已达15000元/平方米的高位。
今天来看，远洋地产的各种经营性活动无不是为上市奠定基础。在上市前，包括亚洲股神李兆基在内的多位富豪企业家，已斥资18.72亿元认购了其股份。按照6.45~7.7港元的招股价格区间和15.512亿股的发行规模，远洋地产将最多募集到119.44亿港元。
对于房地产企业而言，资金意味着土地，土地意味着项目，项目则意味着高额回报。即将握住119亿港元募集资金的远洋地产，进一步拿地的计划也许就在咫尺之间。
附表远洋地产主要财务数据
资料来源：本报整理
单位：百万元人民币
项目 2004年 2005年 2006年
营业额 1892.4 2711.2 3708.3
毛利 427.6 625.1 1005.5
经营利润 291.4 712.0 1076.5
附表远洋地产所进入的城市及全国近年来出售及完成的建筑面积
资料来源：本报整理
出售的建筑面积（百万平方米）
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
全国 244 268 337 382 555
北京 12 17 19 25 28
天津 5 6 8 8 9
大连 4 4 5 5 5
沈阳 2 2 3 5 8
中山 1 1 1 2 3
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远洋地产所进入的城市及全国
近年来出售及完成的建筑面积
资料来源：本报整理
出售的建筑面积（百万平方米）
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
全国 244 268 337 382 555
北京 12 17 19 25 28
天津 5 6 8 8 9
大连 4 4 5 5 5
沈阳 2 2 3 5 8
中山 1 1 1 2 3
完成的建筑面积（百万平方米）
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
全国 299 350 415 425 534
北京 17 24 26 31 38
天津 7 7 9 11 15
大连 5 5 6 8 11
沈阳 3 4 6 8 11
中山 1 2 2 3 3
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