证券投资：方兴不受楼市调控影响

　　海通国际

　　方兴地产(0817)的业务主要集中于商用物业发展及投资，中央政府实施的控制措施主要针对住宅楼市，方兴地产因而不受影响。财务方面，该公司拥有充裕的流动资金，手头现金达港币100亿元，净债务45亿元，意味政府可能对地产商实施收紧信贷的措施亦将不会对方兴地产构成影响。按估计全面摊薄资产净值每股4.52元折让30%计算，我们给予该股买入评级，目标价为3.17元，相当于2011年度预计市盈率23倍。此估值与在香港上市的物业投资及酒店持有/营运公司的平均估值相若。

　　长期可换股证券助减净负债率

　　该公司于近期发行长期可换股证券，筹集6亿美元。由于发行人可选择不支付任何利息或股息，且并无指定时间要求发行人进行资本偿还或赎回的条文，此类融资工具在投资者中往往不受青睐。该等证券可按每股2.83元的价格兑换为方兴地产的股份。该公司为继远洋地产(3377)后第二间成功发行此类融资工具的香港上市内地发展商，反映投资者对两间公司充满信心。当证券兑换为股份后，中化集团于方兴地产的权益将由62.9%摊薄至53.3%，倘兑换即时生效，则方兴集团的净负债比率可由47%下降至19%。

　　方兴地产用作发展及销售的土地储备不多，故未来物业销售将最为波动。该公司于2010年度上半年交付上海港国际客运中心的3幢大楼，入帐收入人民币23亿元。该项目的余下4幢大楼完工后，将于2010年度下半年及2011年度为公司带来大部分发展利润。可于2011年度后入账的项目将包括上海国际航运服务中心及北京广渠门项目，可供出售的商住总建筑面积约为100万平方米。 (摘录)