| 来源： |
大福证券 |
发布时间： |
2009年02月19日 09:22 |
作者： |
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金朝阳(00878)的经常收入乃主要来自其位于铜锣湾的核心投资物业金朝阳中心。该商用物业的地理位置优越，乃用作多层购物商场，为金朝阳带来稳健的租金收入，于该物业最近的3年租约周期内，其租金收入的年复合增长率逾30%。按照租金回报率5%及年租金收入2亿元计算，该物业的估值为40亿元(每股16.7元)。因此，该股的估值对该物业的价值极为敏感。
金朝阳中心乃由时代广场对面的旧物业拆卸重建而成。由于金朝阳一般只需2至3年时间便可合并及重售可供重建的相邻地盘，故该公司一直从事地盘合并业务以迅速赚取利润。金朝阳近年大部分的收益乃来自其地盘合并业务，可见市区发展地盘的需求殷切。
金朝阳已保留金朝阳中心后面的合并地盘作另一项商用物业发展，这将成为金朝阳中心扩展的综合投资物业，可出租面积将增加53%至约373,000平方尺。
金朝阳的地盘合并业务于08年贡献的利润约为7,200万元，而该公司同意将另一交易的代价削减14%至4.04亿元后，于09年可入帐的利润将由2亿元减少至1.37亿元。该销售协议原本于2008年5月签订，惟市况剧变促使买家于交易完成前要求调低购入价。
在金朝阳的土地储备中，铜锣湾希云街的合并地盘受惠于铜锣湾的购物地带扩展，故该等地盘的重估潜力强劲。该等地盘将可提供约200,000平方尺的合并发展楼面，估计其价值可在15亿元以上。
按照上述的金朝阳中心估值计算，减去净债项16亿元(每股6.7元)，该公司的资产净值为每股15元。
金朝阳目前的股价较其资产净值大幅折让86%，而其股价已计及该公司的资产价值或不合理地暴跌60%。在最坏的情况下，我们预期该公司的资产估值将下跌30%，甚至再假设股价对资产净值折让达50%，我们将该股的目标价调整至4.24元。(大福证券)
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