| 来源： |
大福证券 |
发布时间： |
2008年03月25日 10:13 |
作者： |
麦德光 |
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新鸿基地产(0016.HK,$108.40,买入)
新鸿基地产决定出售旧山顶道投资物业晓峰阁第4座后，我们已调升该股的基础盈利预测。晓峰阁第4座是该建于90年代初的豪宅项目唯一留作收租的部分。以每方尺平均价格17,000元算，晓峰阁第4座的售楼收入可达27亿元，估计利润率逾80%。
机铁九龙站第五至七期项目住宅部分「天玺」的推售，亦会为新地今年的售楼业务带来刺激。以每方平均售价20,000元算，占地100万平方尺的「天玺」的售楼收入预期达到200亿元，利润率估计约为70%。预料集团将分期推售该项目，售楼收入将分布在2008及09会计年度。
由于缺乏合适的机会，新地在本港的买地活动已开始放慢。2008会计年度上半年，集团的土地储备只增添365,000平方尺的新项目，可供参考的是，2007会计年度的数字达到550万平方尺。相反地，集团在内地则有较大规模的土地收购活动，在广州、苏州及南京收购的3个新项目，应占可建楼面面积合共达到700万平方尺。
撇除已落成的投资物业，内地土地储备的扩张步伐继续超越本港，现时两地土储的发展规模分别为4,970万平方尺及1,810万平方尺。和在本港的发展策略一样，新地主要在内地较富裕的城市集中发展高档住宅及写字楼物业。
我们视新地为中港两地的上等地产股，皆因集团财力雄厚，能随时把握扩充土地储备的机会。集团业务的强劲现金流(包括每年近80亿元的租金收入总额)，加上去年10月配股集资所得的109亿元，令新地保持强劲的财务状况，截至2008会计年度上半年末，其负债比率只为14.3%。
我们将新地目标价维持在160元，相当于经调整物业重估盈余递延税项以及重估酒店物业后、该股的估计资产净值或2008会计年度1.8倍股价对帐面值比率。该估值虽接近历史高峰，但仍属合理水平，因为内地业务发展大大提升集团未来增长潜质，此外，相比过往的上升周期高峰，现时本港楼价已建立在较稳固的基础。分析员:麦德光
大福资料研究有限公司的集团公司为此文提及之证券及/或该等证券之任何权证或期权进行庄家活动。
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