国泰君安(香港):中海外投资价值凸显 评级"买入" |
| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2007年12月17日 08:43 |
作者： |
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由于内地新一轮的宏观调控，广州及深圳楼市进入阶段性调整期，最近1个月内中资地产公司股价普遍回落20%-30%。作为经历过数个地产行业周期的中资大型发展商龙头，我们认为中国海外发展（0688.HK）08年纯利仍将获得增长，并将持续受惠于行业整合及中国二线城市的需求增长。维持公司07-09年盈利预测，中国海外目前股价较每股净资产值（NAV）折让达20%，投资价值凸显，评级由“收集”上调至“买入”，12个月目标价维持20.5港元，相当于1.1倍的预测NAV值。
美国次级债风波促使中国内地抑制房地产过热。美国次级债风波的起因是：金融机构向不符严格信贷标准的购房客过度发放信用贷款，导致还款危机及相关金融工具的流通性危机，并已波及全球市场。我们认为，目前次级债危机对美国经济负面影响仍远未结束，有可能于08年使美国商品房售价同比下降5%-10%，销售量同比下降20%，并导致经济衰退。值得借鉴的是，中国金融机构对投机性需求的购房客户审查亦较为宽松，有信用扩张过度及贷款恶化的潜在风险。我们认为，美国次级债风波将促使中国内地出台系列宏调措施，抑制房地产过热，保护银行信贷资产安全。
存款准备金率上调1个百分点，抑制信贷扩张。此前，中国人民银行宣布，为贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，决定从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这是央行于07年内第十次上调存款准备金率。此次调整后，存款准备金率达到14.5％。
受制于信贷紧缩及房价下降，地产业将进入调整期。此前内地管理层提高了第二套房的首付比例及贷款利率，显著提高了投资性购房者的购买成本。据多家内地媒体报道，截至07年11月底，北京、上海、广州及深圳等地商品房成交量环比显著下降，其中投资性需求较大的广州及深圳房价环比下降约10%-20%。受制于信贷紧缩及投资者的负面观望情绪，我们认为中资地产业将于08年进入阶段性调整期。我们预期08年内广州及深圳的商品房销售均价将同比下降5%-10%，成交量将同比下降15%-20%。由于奥运会期间供给有限而需求持续增长，我们预期08年内北京市及上海市的商品房销售均价同比仍将上升5%。
中国海外将受惠于行业整合及二线城市需求增长。长期来看，我们认为中资地产业仍将持续受惠于人民币升值及城市化进程，景气周期可持续至2020年，08年的行业调整将淘汰负债率较高及项目周转率较慢的区域性小发展商。受惠于强劲的市场需求，我们估计武汉、杭州、成都等二线中心城市的商品房销售均价将于08年内同比上涨5%-10%。作为中资大型发展商龙头，中国海外已经历数个地产行业周期，于二线城市拥有众多中高端项目，并拥有知名品牌，负债率低，08年业绩增长确定性较强，土地储备并已高达2,100万平米，值得长期看好。
维持公司盈利预测，股价估值偏低。根据最新市场调研，中国海外07年纯利已基本锁定，08-09年盈利中约有20%来自广州及深圳市场。鉴于我们此前盈利预测较为保守，并已计入房价增幅放缓的因素，暂时维持07-09年盈利预测。维持预测公司NAV值为每股18.6港元。作为行业龙头，我们认为公司将受益于行业整合及地价上升，股价估值可对NAV值有10%的溢价，目前股价估值对NAV值折让达20%，估值明显偏低。
评级由“收集”上调至“买入”，12个月目标价维持20.5港元。综上所述，由于新一轮宏调，广州及深圳楼市进入阶段性调整期，中资地产公司股价近期普遍回落20%-30%。作为经历过数个地产行业周期的中资大型发展商龙头，我们认为中国海外08年纯利仍将获得增长，并将持续受惠于行业整合及中国二线城市的需求增长。我们此前的盈利预测较为保守，维持07-09年盈利预测。中国海外目前股价较NAV值折让达20%，投资价值凸显，评级由“收集”上调至“买入”，12个月目标价维持20.5港元，相当于1.1倍的预测NAV值。我们估计公司股价波幅为13.0港元（0.7倍NAV值）至20.5港元（1.1倍NAV值）。
风险因素。(1)9部委15条意见规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上，这将对发展项目规划设计、施工进度及市场定位产生负面冲击，现有的住房结构需调整，进而影响开发商的利润。(2)若内地管理层进一步采取更严厉的紧缩政策（如开征物业税及改变预售制度），可能会降低房地产行业的平均利润率及估值水平。(3)广州及深圳的房价下跌可能会影响全国购房者的心理预期，导致全国性的房价下跌。
（报告日期：12月14日）
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