| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2007年11月13日 09:10 |
作者： |
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□阿斯达克网络信息有限公司
高盛日前发表研究报告，首予远洋地产（3377.HK）“中性”评级，12个月目标价14.6港元，相当于08年底资产净值折让10%。
高盛指出，目标价以08年底资产净值为基础，乃反映远洋地产土地储备1年远期价值，及未来14个月新增土储的价值。高盛预期，除了20亿元人民币大连红星项目外，远洋地产在未来14个月收购价值180亿元之土储，为同业公司中增速最快之一。不过，远洋地产自上市以来，股价已上升约88%，相信现股价已反映潜在新增土储。
远洋地产在北京市场有14年营运经验及经过考验的人才，以预售金额计，过去3年为四大发展商之一。远洋地产自04年开始涉足泛环渤海区，为区内最大房产发展商之一，高盛相信其于北京市场的领导地位，可扩展至泛环渤海地区。
远洋地产正将北京的成功经验，复制至泛环渤海区的二线城市，其策略为提供具主导地位的住宅产品组合，以捕捉高增长城市的潜力，同时派遣项目队伍至新城镇，从基础做起。但核心团队仍驻扎北京，通过资讯科技系统监察进展，及保持控制权。
公司大部分土储自02年开始累积，主要从二级市场购入，相对土地拍卖及招标，一般较便宜及付款条件更具弹性。管理层视之为重要土地来源，以确保业务可获长线持续增长。包括今年上半年已售出的北京凯晨广场，远洋地产旗下23个项目，10个从二级市场购入，5个由公开拍卖或竞标获得，8个于04年8月以前以合约销售取得。高盛推算，从二级市场购入的项目，缴付土地增值税前的毛利率达50%；从公开拍卖的为42%；合约销售的为35%。
高盛相信，远洋地产较其他发展商容易从市政府取得土地。管理层透露，参与一级土地发展，将可缩短二级发展周期，从而令成本下降，主要原因是可在一级发展时，着手处理前期工作，如设计规划总纲及建设前计划。由于可以管理一级土地发展的进度，远洋地产可以影响二级土地的发售时间，令土地公开发售时有足够财力应付。
高盛指出，远洋地产91%资产净值位于泛环渤海区，预计可受惠区内经济起飞，而过往获得优质土地的往绩，料盈利及资产净值可长期增长。不过，高盛看好远洋地产在区内发展之余，认为股价已反映近期利好因素，建议投资者继续旁观。若未来12个月获得的土储，规模远高于200亿元，或新增土储的资产净值，远高于历史平均值，高盛称将较为看好其前景。
高盛预期，远洋地产今明两年的每股盈利为0.52港元及0.67港元，每股盈利增长率为170.6%及29.1%，市盈率为26.7倍及20.7倍，市净率为4倍及3.5倍，股息回报率为0.7%及1.9%。
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