| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2007年09月17日 08:35 |
作者： |
姚峣 |
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深圳控股（0604.HK）日前公布07年中期业绩，纯利同比增长8.1倍至约7.01亿元(港元，下同)，好于我们及市场预期。纯利增长的原因是：1、物业入账面积增加；2、获得投资物业重估收益；3、获得其他收益；4、06年中期利润基数极低。分别上调07、08年预测每股盈利1.9%及4.2%至0.4元及0.456元。公司土地储备已达1015万平米，并计划新增300万平米土储，上调预测NAV值5%至每股8.9港元。评级维持“买入”，12个月目标价上调5%至8.5港元，相当于对每股NAV估值折让5%。
07年中期纯利增长超预期。公司期内营业额同比增长57.3%至约9.1亿元，毛利率同比增长9.3个百分点至53.3%，股东应占纯利增长8.1倍至约7.01亿元，每股盈利为24.6港分，拟派中期股息为每股8港分。公司07年中期纯利分别相当于我们及市场平均预测07年纯利的60%及86%，好于我们及市场预期。07年中期纯利增长的原因有：1、物业入账面积增加至13.7万平米；2、获得投资物业重估收益约4.5亿元；3、获得其他收益约3.87亿元；4.06年中期利润基数极低。
物业开发业务：07-08年确认入账面积将强劲增长。物业开发业务是公司主要的收入和利润来源，07年中期分别占公司营业额的44%及实际经营利润的62.7%。07上半年公司确认入账面积约为13.7万平米，销售均价约为每平米7，614元，主要来自深业新岸线、海松大厦、第五大道、天安番禺等项目。其中附属企业贡献销售收入约3.99亿元，同比增长1.97倍，平均毛利率同比增长26个百分点至70%。07下半年深业新岸线二期可确认8.5万平米的销售面积，将为公司贡献营业额约8.7亿元。我们估计07、08年公司确认入账面积将分别达26万、53万平方米，分别贡献销售收入约23亿元及48亿元，物业开发的经营利润率可望保持在40％。
物业投资：获得重估收益。公司目前于深圳市拥有约70万平米的投资物业，07年中期获得租赁收入1.5亿港元，与06年同期持平，获得投资物业重估增值收益约4.5亿元。剔除此项因素，物业投资实际经营利润为7515.5万元，经营利润率为49.2%。我们认为公司投资物业租金回报率偏低，应该出售，但公司管理层计划继续持有投资物业，以分享深圳市场的物业增值收益。预测07及08年物业投资营业额分别为3.4亿元及3.5亿元。
获得其他收益约3.87亿元，考虑出售高速公路业务。07年中期公司获得利息收入约7，000万元，可换股债券公允值收益约1.5亿元，合计获得其他收益约3.87亿元。此外，07上半年公司出售天威视讯，获得净收益1.6亿港元。07上半年公司高速公路业务获得经营亏损约4，000万元，管理层正考虑于08年内出售该项业务。我们估计07-08年内公司将继续剥离约3亿元的非主营业务，08年内将转型为区域性地产开发商。
07年预测净负债率为93%，负债率较高。公司07年中期银行贷款为97.9亿元，现金余额为46.3亿元，我们估计07年公司净负债率为93%，负债率较高。
土地增值税对公司长期盈利能力影响不大。公司的名义所得税率为15%，07上半年公司计提了土地增值税约2亿元，实际所得税率为37.7%。管理层表示，深圳市政府已豁免了公司06年以前应追缴的土地增值税。经过测算，我们估计土地增值税项无损公司的长期盈利能力。
分别上调07、08年预测每股盈利1.9%及4.2%。公司07上半年的入账面积低于我们此前预测约2万平米，但物业销售的毛利率高出我们此前预期，计入投资物业重估收益等因素，我们分别上调07、08年预测每股盈利1.9%及4.2%至0.4元及0.456元。
权益土地储备面积已达1015万平方米，升值空间较大。公司土地收购成本低于每平米1200元，并计划于07年内新增约300万平方米土地。我们认为，公司土地正由深圳逐步分散至广东各地及武汉、长沙、江苏等地，将显著受惠于人民币升值及地价上涨，并有助于分散深圳区域市场风险。
调高NAV值5%至每股8.9港元，公司估值偏低。公司可重估价值的权益土地储备约为800万平米，比我们此前估计高出50万平米，平均可增加每平米税前利润2300元。计入以上因素，我们上调公司预测NAV值5%至每股8.9港元。公司已步入业绩收获期，土地储备增值空间较大，股价合理估值应对预测NAV值有5%的折让，目前股价估值偏低。
维持“买入”评级，12个月目标价上调5%至8.5港元。综上所述，受惠于确认入账面积增加及投资物业重估增值收益，07年中期公司纯利增长8.1倍，好于我们及市场平均预期。公司将于07年进入业绩收获期，并将于08年内成功转型为区域性房地产发展商。分别上调07，08年预测每股盈利1.9%及4.2%至0.4元及0.456元。公司土地储备已达1015万平米，并计划新增300万平米土储，土地升值空间较大。上调预测NAV值5%至每股8.9港元。评级维持“买入”。由于上调了预测NAV值，12个月目标价相应上调5%至8.5港元，相当于对每股NAV估值折让5%。
风险因素。1、07年内，中国政府或将出台物业税及取消预售制度等新的宏调措施，降低中资地产业的利润率及估值水平；2、9部委15条意见规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上，这将对发展项目规划设计、施工进度及市场定位产生负面冲击，现有的住房结构需调整，进而影响开发商的利润；3、公司的物业竣工率低于我们预期，施工能力尚待提高；4、深圳住宅市场存在一定泡沫，为公司业绩带来不确定性；5、公司为控股企业，受各联营及附属企业业绩影响较大。
（报告日期：9月12日）
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