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发布时间： |
2007年08月03日 09:39 |
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深圳控股(0604)由深圳市政府持股49%。1997年，公司作为红筹股在香港上市，并在广东省有12年的房地产开发经验。深圳控股的总权益土地储备 (总建筑面积)超过了770 万平方米，其中只有99.8万平方米正在建设中。公司还有另外230万平方米的土地储备来自其持股24%的联营公司，分别是拥有570万平方米土地储备的路劲基建 (1098)和拥有420万平方米土地储备的沿海家园 (1124)。所有加起来，深圳控股的土地储备当前已超过了1000万平方米。
从综合公司转型为大陆的房地产开发商。改组后，公司当前的主要业务是在房地产和基础设施领域。到当前为止，深圳控股改组的第一阶段已基本完成。由于大多数非房地产领域的资产都已售出，因此公司当前应该被视为单一的大陆房地产商，并以此来估值，这样的话，公司当前较净资产值的折价是不合理的。
土储达1000万平方米
权益土地储备半年内增长两倍至1000万平方米。06年底，公司的土地储备只有300万平方米。惊人的增长显示出公司首席运营官张化桥将公司由一个深圳市政府所有的综合企业及窗口公司转型为拥有大量土地储备的单一大陆房地产商的决心和执行能力。深圳控股的土地储备主要集中在广东省(占其总权益土地储备770万平方米的85%)。其土地储备主要是工业用地，这是一个在深圳已经建立起来的模式。这一受到地方政府欢迎的模式取得了很大成功，并将在广东省的其他城市推广。深圳控股采取的策略是从那些面临财务困难的较小的地方开发商手中购买项目，这样可以以较低的成本增加其土地储备。
由于公司与深圳市政府的密切关系，深圳控股的平均土地成本只有1100 元/平方米。能够以这样的成本在深圳或广东地区购得土地是公司的一项优势。
楼价上涨提升收入增长
广东地区的房地产需求非常强劲，但由于政府的限制，土地供给非常少。过去几年中，广东的房地产价格是中国增长最快的地区之一。我们对广东的房地产价格依然看涨，价格的上涨会支撑深圳控股收入的增长，我们预计未来3年中，公司收入的年均复合增长率将超过50%。
深圳控股是该行业中拥有投资物业最多的公司之一。其拥有投资物业67.3万平方米，全部在深圳市。管理层的内部目标。公司管理层的目标是07-08 年保持40—45%的毛利率，并将销售量由06 财年的12.9万平方米提高到08财年的83.3万平方米。另一个目标是，通过加快建设和提高净资产收益率，到08年将核心盈利水平较06年翻一番。管理层计划07年将净资产收益率提高到15%，08年提高到20%。他们还希望通过加强专注度、改进透明度以及加快资产周转来缩小股价较净资产值的折价。
深圳控股的股价较净资产值仍有约15%-20%的折让，并且只有20倍07年市盈率，低于富力地产(2777)的27倍。该股票可能还有40%的上升空间来达到同业水平并缩小净资产值差距。由于3年的年均复合增长率将超过50%，我们认为这是一只既是价值型又是成长型的股票。
深圳控股重要数据
发行股数 (百万) 19,908
流通股 (%) 49
流通股市值 (港币 百万) 9,755
3 个月日均交易额 (港币 百万) 79
净负债比率 (%) 11
主要股东(%)
深圳市政府 51
资料来源：公司数据，彭博及中银国际研究
(中银国际证券)
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