荷银:给予中国海外"买入"评级 目标价13.83港元 |
| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2007年05月31日 08:37 |
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荷兰银行日前发表研究报告，给予中国海外发展（0688.HK）“买入”评级，目标价13.83港元。
荷银表示，中国海外的母公司中国建筑工程总公司为二十大国企之一，令中国海外可与地方政府建立紧密的关系，能以较低成本收购土地储备，形成竞争优势。例如中国海外在成都发展地标性住宅项目国际社区时，与市政府建立良好的关系，因而能参与市中心区域的城市规划，并获优先购入具战略性的土地。此外，中国海外与地方政府的优良关系，可助其驱除地方性障碍，及更有效率地营运。
该行认为，内地推出紧缩政策冷却经济，及针对房地产市场的反贪污措施，将令国企较私人地产商更有机会获地方政府邀请发展土地。中国海外管理层透露，06年时曾以每平方米2643元(人民币，下同)代价，购入一幅南京土地，而就在一星期前，有私人地产商需以每平方米4000元购入毗邻的土地。荷银相信，母公司的强势背景，令中国海外向地方政府洽购土地时更有优势。
内地城市加速都市化，令房地产市场形成可观的需求。内地05年城市人口占总人口的43%；而国务院发展研究中心推算，在2006年至2010年期间，都市化速度达每年1个基点。这显示每年约有1300万人由偏远地区迁入城市，额外带来3至4亿平方米的房产需求。
荷银相信，二线城市的都市化速度将低于北京、上海、广州及深圳等一线城市，令二线城市的房地产需求更为持久。中国海外为全国性的地产商，16个有项目发展的城市中，12个为二线城市，令其具有极强的位置捕捉都市化带来的需求。
荷银指出，中国海外为最早进军二线城市的内地地产商之一，待再进入2至3个如大连、天津及青岛等城市后，应可于07至08年间完成首阶段全国布网的增长策略。中国海外今年首季的土地储备，有70%位于二线城市，预期至08年，55%的资产净值来自二线城市。荷银认为，一线城市为政府紧缩政策的首个目标，目前获取土地亦须面对炽热的竞争，发展商在二线城市开拓更多商机是正确的策略。
该行预期，中国海外08年二线城市平均毛利率为39%，高于一线城市的26%。由于有较低的风险及较高的毛利，将有更多的发展商进入二线城市，但荷银相信中国海外具有先机，已建立了良好声誉及获取优质土地储备时具备竞争力。
去年，苏州、南京、成都及长春的可支配收入之平均增长率为14.3%，而房产价格的平均升幅为6.5%。相对于北京及广州，可支配收入平均增长10.8%，而房产价格平均上升27%。因此，荷银相信，二线城市住宅楼房的需求将持续上升。由于中国海外在12个二线城市持有项目，长远而言应可受惠可支配收入的增加。荷银预期，08年及09年二线城市之项目将分别贡献68%及69%的毛利，而05年及06年所提供的毛利不足40%。
二线城市的负担能力正在改善，而一线城市则正在恶化，料为紧缩政策以一线城市为首个目标的主要原因。长江三角洲的房地产市场在05年受紧缩政策打击，但珠江三角洲及环渤海地区则录得强劲增长。荷银相信，中国海外专注于二线城市，将有助避开紧缩政策的不利影响，而全国性网络将可抵消内地房地产市场的区域性风险。
荷银预期，中国海外今明两年的房产收入为172.3亿港元及235.3亿港元，纯利为36.3亿港元及51.4亿港元，每股派息16港仙及22港仙，市盈率为19.3倍及13.6倍，每股净资产值为2.95港元及3.49港元。
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