| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2008年05月08日 10:28 |
作者： |
孙晶晶 |
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虽然2007年中国房地产公司业绩实现高增长，但预期不明朗仍导致二级市场严重沽压。按照昨日收盘价计算，在港上市的中资地产股以2007年每股收益计算的平均市盈率已跌至13.76倍；平均市净率仅为2.6倍，不少房地产企业的股价已接近每股净资产。这表明，内地房地产企业即使能赴港上市成功，也卖不了“好价钱”。
另据Wind资讯统计，除SOHO中国（00410.HK）、 合生创展（00754.HK）、上海复地（02337.HK）等个别公司的每股经营性现金流量为正值外，绝大多数在港上市的中资地产公司需要“输血”。其中，每股经营性现金流量低于-1港元的公司占39.7%。
SOHO中国董事长潘石屹在接受采访时表示，在目前信贷紧缩的背景下，房地产开发商获取资金的难度和付出的代价要比前两年高很多，资金链绷紧已经成为包括上市公司在内很多企业的最大问题之一。
去年毛利率显著提升
受益于内地房价快速上涨，香港中资地产公司的盈利能力显著提升。Wind资讯统计，2007年，碧桂园（02007.HK）、富力地产（02777.HK）、合生创展（00754.HK）、中海外发展（00688.HK）、首创置业（02868.HK）和绿城中国（03900.HK）等6家公司实现营业收入合计达691亿元人民币，同比增长55.4%，实现归属于母公司股东的净利润181亿元人民币，同比增长98.2%，净利润增速大大高于营业收入增速。
其中，富力地产净利润同比增148.4%；碧桂园同比增172.2%；合生创展同比增126.4%。
受益于房价上涨，上述6家公司2007年销售毛利率均值比上年增长8.7%，达到39.4%。碧桂园、中国海外和首创置业的销售毛利率增长均超过10个百分点；由于开发高档房产和开拓新市场，绿城中国销售毛利率下降8个百分点至36.1%。
不过，从紧货币政策的实施和不明朗的宏观经济形势，必将对房地产公司的持续盈利构成挑战。因此业内专家认为，平衡规模与效率、收益与风险的矛盾将成为房地产企业未来发展的核心任务，同时应寻找新的盈利支撑。
土地储备加码资金压力
由于去年市场情绪过于亢奋，房地产企业对未来的预期也过于乐观，高价拿地、扩充土地储备成为房地产业的一种“时尚”。加之资本市场对房地产公司的估值经常依赖土地储备，因此，中资地产股去年拿地更是“毫不手软”。
碧桂园、富力地产、合生创展、中国海外、首创置业和绿城中国6家公司2007年的土地储备面积均有较大幅度增长。统计显示，6家公司土地储备总面积达到14133万平方米，而2006年仅为8191万平方米，同比增长72.5%。
其中，碧桂园土地储备最多，达3840万平方米，绿城中国、合生创展、富力地产、中海外发展的土地储备均超过2000万平方米。首创置业的土地储备虽然最少，为977万平方米，但在2007年就新增559万平方米。
在开发商大把花钱的同时，商品房的销售速度并没有相应加快。因此，房地产商的资金主要依靠“外在输血”式的筹资活动加以解决，间接融资成为大多数房企的主要财务杠杆，资产负债率自然居高不下。
从财报数据来看，香港上市的中资房地产企业的平均资产负债率达60%以上；在上述6家公司中，首创置业和绿城中国的资产负债率均为71%，富力地产资产负债率高达77%；碧桂园的资产负债率最低，但也高达50%。
6家公司的每股经营性现金流，除合生创展为正值外，其余5家均不容乐观；其中，绿城中国为-5.68元，超过其每股净资产。但6家公司的流动比率和速动比率尚在安全范围之内。
在净流动负债率方面，富力地产高达47.8%，首创置业为36.8%，绿城中国为33.8%，财务安全性较弱。而在总资产周转率方面，碧桂园最高，为0.66，其他5家的总资产周转率都保持在0.2―0.4之间。
适度扩张布局二三线城市
对于目前的形势，上述6家地产商均认为，未来项目扩张的节奏应当适度放缓，要与财务状况和融资能力相匹配。不过从中长期看，行业调整有利于消除房地产市场的泡沫因素，提高行业门槛，增强优质企业的可持续发展动力，扩大市场份额。
今后，6家地产商发展的重点将延伸至武汉、重庆、成都等中西部新兴热点区域和更多的二三线城市。它们认为，进入二三线城市开发，资金压力相对较轻，同时处在城市化进程的前沿，可以提供新的业绩增长点。
碧桂园有关人士透露，公司将继续专注于一线城市的近郊及二三四线城市发展配套完善的高素质物业项目。2007年除在广东省内增购土地外，还在辽宁、安徽、江苏、湖南、湖北、重庆以及内蒙古等地购买了土地以开展项目。
首创置业也不再死守北京，其京外项目销售贡献比例已由2006年的5%迅速提升至2007年的28%。公司在聚焦环渤海、中西南、长三角三大区域的基础上，加速二三线城市拓展的步伐，先后新进入西安、苏州等城市，同时优化天津、成都、沈阳、无锡等城市的布局。
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