我们跟踪的20大城市新房销售在7月维持高位,销量较6月季节性环比小跌6%,同比增速从6月的65%略微放缓到52%,累计增速因此从前六月的26%进一步增长至29%。其中四大一线城市北京、上海、深圳、广州的7月销量同比增速分别为171%、37%、195%、78%,前七月累计增速分别为52%、42%、118%、25%,二线城市中杭州在新房销售增速上领先,7月单月以及前7月累计销量的同比增速分别达到61%和80%。新房库存上,基于过去三个月和六个月的平均销量,10大城市的7月底的平均去化周期分别为8.4个月和10.3个月,而此前高点出现在三月份的14.6个月和11.1个月。以三个月平均销量计,北京、上海、深圳、广州目前的去化周期分别为7.6个月、6个月、5.1个月和8.5个月;而二线城市里仍以杭州的库存周期最长,为15.1个月,南京的最短为6.4个月。二手房市场较之一手房市场受季节性影响更小,前十大城市的跟踪数据显示7月二手房销量进一步环比增长12%,同比增速在154%,与6月的157%相仿,累计增速因此进一步从上半年的69%窜升至81%。其中深圳继续一马当先,厦门、杭州和北京追随其后,7月二手房销量同比增速分别达到296%、176%、174%、169%,前七月累计增速则为147%、111%、107%、100%。
同期,搜房百城房价数据显示,全国100城新房房价指数自5月开始重新回到环比正增长后连续第三个月呈现环比增长,但7月的环比增幅0.54%较6月的0.56%略微放缓一点,同比去年仍小幅微跌1.38%。而前十大城市的新房房价环比增幅则较上月的1.09%进一步扩大至1.15%,同比则在经历七个月的下滑后首次增长1.3%;二手房房价环比增幅继续保持较一手房为高,7月的环比增幅2.02%与6月的基本持平,同比增幅则进一步扩大至5.6%。其中,新房房价深圳、上海、北京7月分别环比上涨9.73%、1.16%、1.49%,广州则下跌0.23%;二手房房价深圳、上海、北京7月分别环比上涨8.11%、1.82%、1.2%,广州亦涨0.5%。同比去年来看,深圳、上海、北京的新房房价分别上涨了25%、5.6%和1.4%,广州仍跌2.6%,二手房房价深圳、北京、上海则分别上涨了29%、8.3%、1.85%,广州仍跌1.6%。二线城市中以南京和武汉的房价表现胜出。
在经历近期的A股股灾后,不少投资者对于下半年房屋销售的继续复苏有所担心,我们认为这对大城市的豪宅市场可能带来一定负面影响,但对价格回升过快的该些市场未见得全是坏处,这也同时有望令货币政策宽松的步伐更加坚定时间更加拉长。而且,股市的动荡会促使部分资金重新回流到表现更加稳健的不动产市场,我们因此仍然看好行业的持续复苏,而相比涨幅过快的深圳,我们看好北京和上海的潜力,投资标的包括远洋地产、龙湖地产、融创中国。我们重申行业的看好评级,目前板块平均40%净资产折价,0.8倍15年PB,7倍15年PE,港股大市企稳后内房仍将是拥有基本面支撑的反弹标的,我们同时也继续看好龙头企业万达、中海外和华润。