近日,央行、住建部、银监会联合发文,对二套房降低首付比例至四成,对公积金政策调整首套房首付比例至两成;财政部也调整原来营业税5 年内出售普通住宅全额征收营业税的规定,改至将购买2 年以上(含2 年)普通住房对外销售的,免征营业税。

　　点评:

　　这次地产新政的刺激,短期很热闹,利好银行以及地产,但长期看,不改整个地产行业走弱的长期趋势。

　　宏观上看,经济数据迭创近年来的新低,在新兴产业尚未成长为支柱产业的同时,我们需要老的支柱产业再顶一把,这样指标下滑地就不会太快。

　　如果地产行业能够重新活跃起来,那么首先在固定资产投资方面,地产大约占比两成左右吧,这个增速就能搞起来,然后二线产能方面的钢铁、水泥、玻璃,都能带动起来,这些上游行业,再能拉动固定资产投资的两成左右,这样整个GDP 和工业增加值就不会下滑太快。

　　但是,这个新政从长期是无法扭转地产行业下行的趋势。因为之前我们靠土地财政单引擎拉动经济的时代已经过去了,未来的支柱产业是“中国制造2025”,是“互联网+”,是“信息产业和工业化融合”等等,等到这些先导产业逐步发展壮大成为支柱产业,那就不需要房地产来拉动经济数据了。

　　就从该政策本身而言,只是将二套房首付比例降低,本来二套房就不是钢需了,降低首付意义不是很大。另外营业税改五为二,其实就是有利房产炒作。但现在全民皆知,家庭大类资产配臵应该从房产转入权益类,所以这样的政策对房地产交易能起多大刺激作用呢?这个有待观察。

　　当然,该政策理论上对银行也存在利好。银行现在惜贷情绪严重,因为实体经济很差,贷款的坏账率在升高。而居民房产贷款是最优质资源,居民一般不会冒着诚信缺失的危险而违约,所以房产贷款放量对银行确实存在利好,只是这个体量不大,利好程度很有限。

　　总之,三部委联合发布地产新政,短期有利地产银行,长期不改地产下行趋势。