格力地产作为珠海本地龙头,充分受益于珠海城市价值提升,同时,背靠大股东格力集团带来显著的拿地与资金优势。由于公司储备项目质优量大,且有大量可售资源处于现房状态,前期推出的再融资方案若能顺利通过,后续势必加快开发、销售与拿地力度,因此,公司未来将有可能出现跨越式发展。

　　俞冲

　　广证恒生

　　1.优势突出、发展潜力极佳的珠海区域龙头

　　1.1珠海区域龙头地产商,地产+X业务布局

　　格力地产是珠海最具实力和影响力的房地产企业之一,已具备20多年发展历史,2009年通过借壳ST海星成功上市。

　　公司目前在珠海、西安、重庆等地拥有10余家下属公司。业务布局上,在加快拓展房地产主业的同时,积极寻找新的发展机遇,致力抢占海洋经济先机。从港珠海岸大桥人工岛和口岸工程,到格力海岸游艇码头、万山岛酒店建设,以及洪港中心渔港建设和香洲渔港改造等,通过这一系列重点项目运作,格力地产已成功打造以码头为产业带,对外有效辐射海岛,具有充分资源优势和市场控制力的海洋经济产业链。

　　根据整体工作部署,格力海岸游艇码头将在2014年建成营运;洪湾渔港中心区域建设、香洲渔港改造工程将在2015年内竣工并投入使用。届时,公司将形成集游艇码头与游艇会、渔港及配套设施、渔业交易、冷链及水产品深加工、新渔村建设、与海洋相关的旅游休闲娱乐等多个产业链条于一体,全面、多元的海洋经济产业布局。

　　9月29日,格力地产新近设立的万山酒店管理有限公司、珠海格力船务有限公司两家新公司开业,标志着由游艇码头、游艇租赁及管理、海岛酒店等串接的格力地产海洋旅游度假休闲产业链条已初步打造完成,并成功启航,进入正式营运阶段。

　　1.2背靠大股东格力集团,拿地与资金优势明显

　　公司大股东格力集团是珠海市国企目前规模最大、实力最强的企业集团之一,2011年格力集团在广东省大型企业综合实力前50名的排名中位列第九名,是珠海唯一上榜的企业。2011年全集团实现销售收入达人民币860亿元,利润和上交税收双双突破50亿元。截至2011年末,格力集团资产总额超过人民币1000亿元,所有者权益总额达200多亿元,现有员工近8万人。

　　格力集团多年来对于格力地产的发展给予了充分的支持。在财务上,大股东积极支持公司的发展,每年给予公司的借款额度高达10亿,近年来通过直接借款或担保的方式为公司融资近50亿元。在拿地上,除了09年在大股东鼎立支持下拿下数倍于自身净资产的珠海地王以外,公司去年通过跟随大股东进军重庆市场,成功联手与大股东在重庆两江新区获得大幅优质地块;此外,大股东作为珠海最大国企的背景使得公司在获取本地项目上也享尽优势,港珠澳大桥人工岛建设权以及香洲游艇码头建设权的获取无疑也是受益于大股东的背景优势。

　　格力集团对于格力地产的财务支持很大程度上是通过旗下孙公司格力财务实现。格力财务公司2003年7月1日正式营运,主要业务是为企业集团成员单位提供财务管理和金融服务。格力财务公司设立了较完备的部门体系,包括信贷部、金融投资部、结算部、财务部、综合管理部、风险控制部、审计部。截至2012年12月31日,格力财务公司资本充足率为46.38%,净资产收益率10.89%,存贷比(含贴现)48.51%。在股权结构上,格力电器拥有格力财务约90%的股份,而格力地产目前旗下子公司拥有格力电器1.15%的股份。近期,媒体报到格力电器有意通过格力财务试水民营银行,而格力电器也在公告中承认已与横琴银行进行过接触,若最终试水成功,则无疑将会给格力地产增加更多的想象空间。

　　1.3秉承工业精神塑造精工品质,品牌进入全国50强

　　公司提出以“见细入微,精益求精”的“工业精神”打造房地产,创建精品工程,始终把产品质量放在第一位,建立了极为严格的质量管理体系,以过硬的产品质量获得消费者的认同和肯定,格力地产“好品质,筑好家”的口碑广为人知,成为公司的核心竞争力之一。公司格力广场项目还以其先进的规划设计、高端的楼盘品质获得了中国土木工程学会的最高奖项“中国土木工程詹天佑奖”,成为住宅小区唯一大奖项目。

　　日前,“2013中国房地产品牌价值排行榜”公布,格力地产凭借近年来陆续推出的格力广场、格力海岸等高品质楼盘,成功跨入全国房地产开发企业50强。据悉,这是珠海唯一一家进军全国50强的房企。

　　1.4充分受益于政策利好带来的珠海城市价值提升

　　近年来,珠海市城市建设与规划利好不断。

　　2012年,两铁(广珠铁路、广珠轻轨)的通车结束了珠海没有铁路的历史,两高速(高栏港高速、机场高速)为西区经济发展画上腾飞的翅膀,两路(明珠路、昌盛路)结束了珠海主城区尴尬的出行局面,另外珠海大桥、横琴环岛路的通车均为珠海在下个十年快速发展奠定了基础。

　　在城市建设不断改善的同时,横琴开发也迎来蓝图升级。最近,珠海横琴新区管理委员会主任牛敬在北京介绍横琴新区开发建设情况时表示,广东省正积极筹划集横琴新区、南沙、前海于一体的粤港澳服务贸易自由区,而横琴主要发展商务服务、金融服务、休闲旅游、文化创意等七大高端服务业产业,并将在借鉴上海自贸区总体方案的基础上创新。

　　目前,横琴新区正在加快基础设施建设和产业开发进度。目前在建56个项目,总投资2263亿人民币。基础建设经过3年多努力,已经完成80%,一期市政投资135亿已经完成,到2014年全岛主干道将全部建设完毕。在建的长隆国际海洋度假区,将于2013年底开业第一期,澳门大学新校区7月已经正式移交给澳门政府。

　　随着横琴开发的不断升温,以及其它城市建设与规划的不断推进落实,珠海的城市价值正在日益得到提升,而房地产的投资价值也势必水涨船高。作为在珠海核心地段拥有超百万平米土地储备的本地龙头地产商,格力地产将充分受益于珠海城市价值的提升。

　　2.珠海楼市景气向上为公司提供良性发展环境

　　2013年以来珠海楼市延续了自12年二季度以来的回暖势头,量价齐升态势明显。

　　从成交量上看,今年1——8月累计成交量211.87万平米,同比增长40.6%,涨幅比上月提升1.8个百分点。下半年以来,受推盘量减少缘故,成交量有所放缓,但绝对值仍旧相当可观。9月主城区成交568套,环比8月小幅增长,成交面积9.38万平米,环比8月增长40%。

　　价格方面,受限价影响,年初以来商品房价格呈稳中有升的态势,同比去年则大幅上升,8月按照中指院统计的商品房样本均价为12460元/平米,同比增长14.3%。

　　在销售火爆的同时,供应量却在小幅放缓,1——8月全市商品房累计新增预售面积149.38万平米,同比去年下降5.9%。

　　供应的放缓叠加销售的火爆,导致供销比持续维持低位,8月份供销比显示为70.5%,商品房去库存明显。另外,8月份商品房待售面积163.12万平米,尽管同比增长33%,但3个月移动平均去化月数仅为5.7,进一步显示了楼市的供求矛盾突出。

　　政策方面,11年11月颁布的限购令目前仍在执行,但执行效力已大打折扣。限购针对范围在主城区,格力海岸所在唐家湾不在限购范围;限价则只针对预售楼盘,目前包括格力在售楼盘大多采取现楼销售模式,可以规避限价,而即使是预售楼盘,很多开发商大都采用另签装修合同等形式来规避,因而限价令也几乎等同白纸。

　　在城市价值提升带动需求增长,而政策影响消退同时供给放缓的局面下,预计珠海楼市仍将延续当前的景气向上态势,特别是对于供给放缓同时外销特征更为明显的主城区,未来商品房仍将具有较大的升值空间,这将给项目储备主要位于主城区的格力地产创造良好的市场发展环境。

　　盈利预测与估值

　　我们预计公司2013——2015年的营业收入分别是20.8亿、27.2亿、35.7亿,归属于上市公司股东的净利润分别为3.75亿、4.44亿、5.18亿,EPS分别为0.65元、0.77元、0.90元。公司储备项目质优量大,且有大量可售资源处于现房状态,前期推出的再融资方案若能顺利通过,后续势必加快开发、销售与拿地力度,公司未来将有可能出现跨越式发展。首次覆盖,给予谨慎推荐评级。