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　　广发证券

　　新湖中宝发展历程

　　新湖中宝股份有限公司是浙江省最大的A股上市公司,主营地产、金融、矿产以及其他投资。2006年12月,新湖集团通过定向增发的方式将旗下的房地产业务注入到所持有的中宝股份,成功登陆上海证券交易所。

　　公司目前在全国23个城市进行房地产开发和销售,2012年实现签约销售53亿,2013年前6个月实现销售52个亿,计划全年将超过100亿,2014年销售目标将达到130亿。自公司2006年年借壳上市以来,总资产从2007年末的103亿增长到2012年末的465亿,年复合增长率达到35%,2013年中报披露总资产491亿元,与2012年同期相比增长22%。公司以“价值地产”为理念,深刻把握大势,合理选择时机,准确定位产品,不断提升品质,创造了“新湖地产”的良好品牌,获得了“中国房地产最具竞争力企业”、“中国地产20年最具影响力企业”等称号。

　　发展历程

　　作为民营房企,公司从小到大、从一地到一省、再走向全国的发展进程,步步稳健,显示出管理层卓越的战略预见力。公司的发展大致经历了以下四个阶段:

　　第一阶段:起步阶段(1994——2000):实际控制人黄伟先生,在1994年创立浙江新湖,开始介入房地产行业;次年,新湖在温州开发了香江大厦;1996年,开发了瑞安外滩项目;2000年,新湖在杭州开发了新湖苑项目,这是新湖在杭州的第一个房产项目。

　　第二阶段:走向全国(2000——2006):新湖开始走出浙江,相继在安徽黄山、芜湖、上海、辽宁沈阳、山东泰安、江苏南京等地开发项目。在从事房地产开发的同时,公司开始逐步涉足其他行业,力求走上多元化发展的轨道,以平滑单一地产业务造成的业绩波动;2000年,新湖集团联合旗下宁波嘉源实业持有绍兴百大29%股份,成功控制绍兴百大,并将其改组为新湖创业;其后,新湖又相继参股控股中宝股份和哈高科,新湖系横空出世。

　　第三阶段:多元化发展(2006——2011):2006年,新湖房产借壳中宝股份实现上市,更名为“新湖中宝”。2009年,新湖中宝吸收合并新湖创业,成为当时浙江省市值最大的上市公司。经营方面公司坚持多元化经营的思路,在做大做强房地产业务的同时,积极投入到创投、金融、矿业等业务的投资。在布局的过程中,坚持大产业布局的概念,踏准经济节拍,获取价值低估的资产,在这种策略的引导下,公司不但获取了低成本的优质地块,还在其他领域的投资上获得了一定的回报。

　　第四阶段:整合资源,迈向新台阶(2011至今):公司作为民营房地产企业,在经过了多年的探索和发展之后,逐渐摸索出了一条适合自己的发展道路。在行业不断变化的背景下,公司逐渐从资源型企业向周转型企业过渡,加大销售开发力度,缩短经营周期,在手项目资源逐步进入收获期时,顺势完成地产业务的转型工作;投资方面,梳理投资结构,坚持矿产与金融行业的布局判断,注重投资项目的收益,在平滑地产业务业绩的同时,增厚公司业绩。

　　资本化路径

　　2006年公司借壳中宝股份,定向增发12亿股,完成资本注入;2007年公司增发1亿股,募资16亿;之后的2008年6月,公司又通过发行“08新湖债”募资14亿;2010年,公司曾进一步提出融资方案,但由于房地产行业资本市场再融资叫停而未得到实施;2013年8月,公司公告最新的定增预案,拟募集金额55亿,投向上海市的棚户区改造项目。

　　走在多元化经营的路上

　　公司自2006年借壳上市后在资本市场上动作频频,相继完成了增发及公司债融资,并推出两期股权激励计划。经过七年的发展,公司作为典型的资源型房企,手中握有大量优质的项目资源,在发展地产业务同时,不断发挥自身的平台优势,扩张业务和经营范围。自2007年开始,公司对金融企业股权的投资力度显著加强,先后增资了新湖期货、长城证券、盛京银行等;同时收购了甘肃西北矿业集团有限公司股权,逐渐形成了“地产+金融+矿业”的“一核+双翼”的多元化经营框架。

　　传统房企,资源为先

　　公司上市后始终坚持资源型房企的发展道路,加大土地储备规模,重视优质资源的获取,对于具有较大升值潜力的项目采取稳步开发的方式,希望能够实现项目获利的最大化。公司销售策略以平稳为主,对于规模增长并没有硬性需求,房地产业务的结算收入存在一定的起伏,在混合业务的帮助下,公司基本上实现了主营业务的增长,但是贸易等业务利润率过低,对公司业绩贡献有限。

　　2009年,公司销售规模实现了较大的增长,接近80亿,但此后的三年中,均没有超过60亿。虽然公司项目数量较多,但单项目销售金额始终在3亿以下,在房地产调控压力较大的背景下,公司更重视手头资源的有效利用,销售策略的制定则略显保守。

　　我国的房地产行业在2009年之后发生了一定的变化,行业受到越来越大的政策调控压力,房价打破了全局性的持续快速上涨的趋势,转而在中长期处于相对稳定增长的状态。

　　资源型企业拥有大量的土地囤积,主要的企业价值都体现在资源的持有和升值上,房价的波动以及房地产市场的市场情绪对企业的资源价值影响较大。资源型房企的价值对于房价的敏感度较高。随着房价的提高,企业可以获得巨大的超额收益。但在房价受控、而自身周转能力不强的情况下,资源型房企NAV估值将受到较大的打压,股价表现和受市场关注程度同时也会受到较大影响。

　　多元化经营在探索中前行

　　公司自2007年开始进行了一系列的股权投资,投资净收益已经逐步成为公司重要的利润来源之一。投资标的包括金融、矿产、创投在内的众多企业。公司以获取优质金融、矿产资源为主要的投资逻辑,注重投资标的经营业绩的稳定性,一方面希望通过多元化的业务模式平滑地产业务波动期间的业绩起伏,另一方面也想为公司长期稳定的发展注入新的活力。

　　不过公司目前的对外投资收益尚处于发展阶段。在2012年之前,矿业项目主要是煤矿、金钼矿的探矿权,由于矿产项目周期较长且存在较大的不确定性,很多投资标的未给公司贡献直接的业绩;金融投资方面,公司参股了国内部分地方银行机构,包括成都农商行、盛京银行、吉林银行,以及部分证券及期货公司,但是由于大部分股权占比较低,无法参与到标的公司的经营管理活动中,而金融企业又受到宏观经济的影响,因而投资收益波动较大。尽管如此,从目前的情况看,盛京银行和新湖期货每年已经能为公司贡献稳定的投资收益。

　　整装待发,迈向新平台

　　我国房地产行业在经过多年发展之后,步入了下半场,销售规模增速逐渐下降,行业毛利率空间由于人工以及土地成本的提高而被逐渐压缩。作为国民经济的支柱产业,在整体经济结构调整的过程中,行业发展也伴随着一定的政策风险。在这样的背景下,房企为了抢占市场份额、增厚利润,除了合理的布局之外,还需要更强的周转能力和管控能力。

　　作为老牌房企,公司拥有优质的土地储备和项目基础。项目主要布局在长三角,在销售上得益于区域的经济发展以及公司良好的项目建筑质量。同时,低廉的土地成本使公司几乎每个项目都拥有丰厚的利润空间。在经过了多年的项目开发过程后,公司已经步入销售规模大幅增长的黄金阶段,2012年销售额53亿,2013年计划实现100亿,预计2014年将达到130亿。

　　盈利预测与投资评级

　　公司历来注重优质资源的获取与培育,目前公司积累了较为优质的地产、矿产与金融资产资源。我们认为地产主业方面公司有意开始加快周转释放利润,在金融资产投资方面将会进一步优化,向优质企业集中。公司目前控股银行、期货、证券公司、保险公司,金融牌照较为齐全,有望通过资源进一步整合实现从资源型房企向金融控股集团的华丽转身。我们预计,公司2013年、2014年EPS分别为0.45元、0.57元,维持“买入”评级。