揽金339亿元!深圳第二批集中供地出现分化

  证券时报记者 吴家明

  作为一线城市的楼市风向标之一,深圳似乎已被楼市调控“松绑圈”包围,但截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化。在此背景下,房企如何看待深圳市场?土拍或许是最好的检验之一。8月4日,深圳年内第二批集中供地落下帷幕,共揽金339.32亿元,成功出让14宗地,2宗地流拍,也显示出土地市场开始有所“分化”。

  激进与谨慎

  据悉,本批次用地继续采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让,也继续通过核验房地产开发资质、企业关联性审查、购地资金审查、购地宗数限制等方式,继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”工作要求,营造平稳、理性、有序的市场竞争环境。

  值得注意的是,对比今年第一批以及去年第三批地块的价格,这次16块土地中的大部分地块限价都有所上涨,也在一定程度上提高了房企参与的积极性。此次推出的地块位置涵盖前海深港现代服务业合作区、宝安区、光明区、龙华区、龙岗区、坪山区。其中,前海T102-0410宗地最为抢手,该地块竞拍达到最高限制面积后共有8家房企参与摇号,最终该宗地由招商蛇口竞得。宗地建成后,普通商品住房毛坯销售均价不超过107100元/平方米(不含室内装修价格)。

  除了前海地块,此次进入摇号环节的地块还有龙华民治街道A818-0479宗地、宝安西乡街道A104-0147宗地、龙华民治街道A806-0400宗地和宝安新安街道A003-0434宗地。中指院初步测算的结果显示,本次5宗进入摇号阶段的地块,其起拍楼面价的可售房地价差均超过每平方米3.9万元,本批次地块的整体利润空间有所提高。

  不过,深圳豪宅市场和刚需市场出现分化,土地市场也开始有所“分化”。值得注意的是,坪山石井G13305-0046宗地和宝安新安A001-0212宗地流拍,龙华民治A806-0401宗地和光明公明A642-0506宗地均以底价成交。有市场人士认为,以宝安地块为例,虽然位置优越,但流拍或因为办公和商业面积太多,再加上自持保障性租赁住房面积,超过总建筑面积的50%,这也显示出房企在优越地块前面显然也要“算好账”。证券时报记者获悉,此次土拍共吸引近20家房企参与报名,其中一家房企的投拓部门人士对记者表示,“对于这次推出的地块,大部分地块的利润率的确都比前两次供地高出一些,但公司这两年都准备过苦日子,现在来拍地,我们纯粹是回归到生意,而不是像以前那样将房地产视为一种金融工具。”

  土地市场运行

  会更加平稳

  从结果来看,此次拿地仍以国资背景企业为主力军,其中华润置地拿下4宗地块(含1宗联合拿地),招商蛇口、越秀各得2宗。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,此次深圳集中供地的结果还是略超预期,5宗进入摇号程序,显示开发商对深圳土地市场的争夺还较为激烈。地方政府在土地底价确定上相对合理,追求顺利出让的意图明显,给开发商和市场传达让利信号,以土地市场稳定和回升来夯实新房市场企稳回升的局面。新房限价有所提高,一方面是给开发商让利,另一方面是给市场传达楼市稳定的信号,但深圳二手房价格持续下跌,对市场持有房产、持有资产的信心打击很大。

  最近,同在粤港澳大湾区的其他城市也完成了第二批集中供地。日前,广州年内第二批集中供地正式收官,此轮集中供地总计出让14宗地块,最终成功出让11宗地块,总揽金209.6亿元。今年,东莞前两批集中供地的结果反差很大,与第一批的惨淡收场相比,东莞第二批土拍的热度出现明显变化。东莞第二批集中供地的8宗地块涉及镇街包括南城、大朗、大岭山、松山湖、虎门和万江6个镇街,总出让面积33.7万平方米,总建面78.2万平方米。据悉,8宗地块全部成功出让,共揽金121.16亿元。

  中指院的数据显示,截至7月31日,22城第二批集中供地有19个城市推出公告,16个城市完成出让。2022年1~7月,全国300城成交楼面均价为每平方米6335元,同比上涨8.4%;平均溢价率为4.08%,较去年同期下降13.16个百分点;住宅用地出让金达15393.77亿元,同比下降45.67%。“总体来看,目前部分城市第二批土地供应交易出现明显回暖迹象,土地市场交易整体趋于平稳。”中指院土地事业部负责人张凯表示,今年大部分城市将把集中供地调整为四批,并推出预公告等。土地出让节奏较去年同期有明显变化,分散了企业获取土地资金的压力,同时企业对土地研判节奏有了更好的把握。接下来,预计会有更多的优质企业参与到更多优质地块的争夺中来,土地市场运行会更加平稳。

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