新一轮地产调控的逻辑

  楼市需求端的政策设计有保有压、有所为有所不为。

  李宇嘉

  国庆黄金周即将到来之际,楼市调控的大幕已经拉下来了。我匡算了一下,近期有9个城市出台了新一轮的调控政策,基本覆盖了7月-8月房地产座谈会、“会商会”上被点名的房价涨幅比较大的城市。复盘一下各个城市的政策,发现这一轮调控有一个共性,就是更加着重于在供给侧发力,也就是以更大力度的供应去迎合需求放量,实现楼市在高位上的平衡。

  在供给侧领域,各个城市除了强调要加大住宅用地供应外,还纷纷出台了新盘供应向无房家庭倾斜(比如深圳、杭州、宁波等),放松落户政策或吸引人才等。即便是一直宣称无地可供的深圳,面对房价上涨压力,调控基调也从需求压制转向了供给疏导,2020年深圳供地翻了一倍,且未来要将住宅用地占建设用地的比例,从目前的不到20%提高到25%以上。

  一手抓疫情防控、一手抓复工复产,国内外环境异常严峻,今年是决胜“十三五”和脱贫攻坚的关键期,而近期国家又非常重视构建“双循环”新发展格局。基于此,新一轮地产调控除了在需求端控制投机炒作、夯实“房住不炒”外,着力点更要放在供给端,超越短期周期性波动的调节,实现站位更高的“跨周期设计”,让商品房市场保持一定的活跃度。

  根据第一财经的报道,今年1-7月份,全国176个地级以上城市中,74个城市的一般公共预算收入实现正增长,102个城市出现负增长,负增长城市占比近六成。除了数字经济、互联网等新经济活跃的城市外,其他大多数城市的财政增收比较乏力,特别是一些资源型的城市。另外,上半年汽车销量明显下滑,导致以汽车产业为主的地方财政收入也有一定的下滑。

  因此,新一轮楼市调控着力供给端,以供给放量抑制房价上涨预期,保持可贵的需求量,可能是一个综合各方诉求的理性结局。同时,需求端政策设计也讲究极强的艺术性和智慧,而不是将旺盛需求一棍子打死。特别是,解剖当下的需求结构,发现需求过旺仅集中在少数城市,主要是那些一二手房价格倒挂的楼盘,这与过去楼市周期性回升的普热是完全不同的。

  上半年,广州和深圳楼市表现都很好,特别是深圳,二手房价格都创新高了,这主要是由于去年底废除了“豪宅税”的总价标准,直接将几十万的费用免了。但其实,结构性的冷热不均很明显。热点区域(如深圳宝安、南山,广州黄埔的萝岗和南沙新区)形成交易旺盛的“热循环”,非热点区域则是没有交易的“冷循环”,自然表现为价格暴涨了。

  从新房市场看,除了价格倒挂的新盘被热捧外,大多数新盘的去化率都很低。1-7月份,深圳新推盘去化率只有40%、广州只有32%。媒体都在报道热销盘,貌似楼市很火爆,其实卖不动的项目更多。当下的楼市形势,即便在深圳,也并非像2009-2010年、2013年、2015-2018年那种全民“抢房潮”。目前,广州和深圳的新推盘,很多都是地铁盘概念,很多都有名校加持,但并不是那么好卖,很多新盘首开,就启动全渠道代理,可见需求端热度是有限的。

  总之,当下的楼市调控政策,既要打击投机炒作、房价继续上涨,误导购房者对形势的判断,更要保持一定的热度、高位平衡,维持“稳地价、稳房价、稳预期”的大局。所以,需求端的政策设计有保有压、有所为有所不为,如增值税免征期“2年改5年”,已经到期的限售再次祭出,并提高限售年限等,一方面是在打压需求,另一方面是增加交易摩擦,拉长交易周期,让二手住房市场横盘起来。这样,就有利于新房市场和土地市场的良性循环。

  (作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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