葛丰:从兰州、南京、合肥等楼市松动看房地产调控的“变”与“不变”

  房地产调控近期出现新的动向,兰州、南京、合肥等地楼市政策不同程度有所松动,其中兰州宣布对部分区域取消限购,成为此轮调控以来首个松绑限购的城市。

  上述动向并不能说明房地产调控政策基调就此出现逆转,因为本轮“史上最严”房地产调控持续至今,始终强调的基本原则之一,就是坚持因城因地施策。因此,所谓由上述动向体现出的“变”,仍是以不变的基本原则为出发点的。

  中国是一个大国,各地情况千差万别,这就决定了房地产调控不适用“一刀切”式的简单做法。以兰州为例,即使是在同一个城市中,也存在有些城区一房难求、有些城区库存高企这样两种截然不同的市场状况。而正是这种非常特殊的市场割裂,使得兰州不仅率先对部分区域解除了限购,同时又率先对部分区域二手房实施了限售。

  一城一策乃至一城多策,是对房地产市场加速分化趋势合理的反映。毕竟,经过连年高速发展,中国房地产市场的主要矛盾,已经不再是整体性的供给不足。许多原来普遍性、长期性的问题,在目前新的形势下正在不断分化、转化及转移,负有调控主体责任的地方政府如今所要面对的情况,可以说是各不相同、瞬息万变。

  在任何时候、任何地方,房地产调控的目标是一致的,那就是促进房地产市场平稳健康有序发展。因此,包括限购、限售、限贷、限价等具体措施,都要视其是否有利于目标达成做必要坚持或调整。本轮房地产调控实施一年多以来,之所以迅速形成了相对于以往较稳定的市场预期,很重要的原因就在于目标前所未有的明确,手段前所未有的灵活。各部门、各地方不断依据市场变化,坚持“房住不炒”的定位,及时、有力地出台系列针对性、创新性的措施稳定市场。

  当然,房地产调控远非一日之功。在长效机制真正建立完善前,作为必要过渡性安排的房地产调控面临的形势非常复杂,各种政策间的衔接,尤其是松、紧政策间的切换,时机、范围、尺度都很难拿捏。因为房地产市场是一个变量众多且相互之间因果关系错综交织的复杂系统,对于这样的复杂系统,要准确评估某种政策可能引出何种连锁反应,即使从事后来看也非常困难,更遑论在事前有限的认知条件下,就能够清楚预见到如果重置一个变量,最后会引出何种结果。

  言及于此,不能不回溯上一轮房地产调控逐渐放松,以及其后房价报复性加速上涨的事实。调控放松与房价报复性上涨之间究竟有何关联,在此暂且不论。但从中可以确认的一点是,根据形势变化,房地产调控的具体手段乃至松紧基调都可以变,也应该变,但这种“变”,无论在何时、在何地,都必须尽可能谦抑、尽可能周全地置于不变的目标统领下。

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