葛丰:打击囤地才能实现“房住不炒”

  国土资源部近日公布住宅用地出让合同执行情况检查结果,国土资源部相关负责人表示,此次检查的目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。

  开发商囤地是业内尽知的“商业策略”,这种行为除了会造成一般意义上资源闲置等负面效应外,其对历次房地产调控的破坏作用更是不可不察。

  囤地行为对房地产调控的破坏性主要体现在:

  首先,无论举出多少条理由,以往历次房地产调控效果不彰的最根本原因,是供需之间存在缺口(尤其是在土地供应偏紧的城市),而囤地行为不仅会直接加剧供给不足,还会扰乱市场管理者对后续住房供应的准确判断,间接影响到土地供给与需求配套。

  其次,“房子是用来住的,不是用来炒的”,而囤地行为则是在最前端的土地环节,就开始将土地的实用功能进行剥离,使之更接近于具有价格自我实现机制的金融工具。这种自我实现机制简单来说就是,只要通过囤地,能够为高地价争取到足够消化时间,开发商就敢于在竞地环节报更高价格,而这种“面粉”价格的过快上涨,往往在预期作用下很快推动“面包”价格随之上涨,其后市场在此基础上,又会再一次进入 “面粉”“面包”交替涨价的新一轮循环。

  第三,打击囤地行为并非无法可依,与之相关的各类规定不可谓不完备。但囤地行为的客观存在,损害了相关制度体系的严肃性,纵容了某些市场主体对房地产调控观望、迟疑、诿过卸责等消极做法。最终导致本该令行禁止的房地产调控,因迟迟未能形成较一致预期而事倍功半。

  以往的经验教训已充分表明,打击囤地是房地产调控不可或缺的重要环节。同时,由于本轮房地产调控不断呈现出不同于以往的创新要求与举措,打击囤地在贯彻落实“房住不炒”中的重要意义,势必还将进一步凸显。

  当下如火如荼推进中的“租售并举”,其决胜的关键无疑在于土地供给。因为越是需要大力推进“租售并举”的地区,土地供给的瓶颈约束就越强,就越需要土地供应方千方百计设法开拓增量来源、有效盘活闲置资源,尽可能消除租赁房用地与商品房用地间可能出现的相互挤占现象。

  这项工作需要全局配合才能有所大成。在此之前,囤地行为之所以有缝可钻,客观原因是土地市场存在显著非同质性,不同层级政府间信息严重不对称;主观原因则是不同层级政府在土地问题上的效用函数并不一致,真正掌握信息优势的基层政府或许可通过放松土地监管进而促成更多土地出让。因此,从这种问题产生的源头入手,打击囤地的有效途径,一是进一步加强相关督察与问责,再就是要加快推进转变政府绩效考核方式等深层次改革,调整现有激励机制,推动政府职能归位,让囤地行为在以高质量发展为目标的制度环境下无处可藏、无利可图。

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