日前，住建部定案改进房地产调控方式的核心为“分城施策、分类调控”。而分城施策“去库存”相当于排除全面救市。那么，这意味着什么呢？
    北京、上海等特大型城市的限购政策，短期之内将难以松动
    在北京一家报社工作的小周2015年年底想买房，一直写宏观经济评论的他认为，楼市 “去库存”已经成为中央政府确定的2016年经济工作的“国家任务”，所以应该会有能对楼市全面性刺激影响的建议或方案出台，所以从2015年年底等到了2016年年初。然而，近日中国经济的最高决策层已经将“全面刺激楼市”排除在“去库存”的政策储备之外，这或多或少让小周感到意外。
    其实，如果看下数据小周就不会感到意外。据易居地产研究院研究报告显示，2015年11月，一线城市新建商品住宅新增供应面积为275万平方米，环比减少20．7％，同比减少40．0％；新增成交面积为373万平方米，环比增加6．3％，同比增加4．2％。而2015年11月一线城市新建商品住宅成交均价同比上涨28．0％，二手房成交量明显上升，同比增加54．5％。也就是说，一线城市楼市存销比创新低，成交均价再创新高，总体呈量价齐升形势。可见，一线城市新房供应持续走低，早已进入存量房时代，而自住和改善需求旺盛，加上已有的政策面宽松，早已推动一线楼市持续升温。在这种情况下，再期待一线城市与全国同享楼市去库存政策，确实是不可能了。
    “分城施策”已经成为最高决策层认可的房地产市场政策思路。
    可以预见，在 “分城调控”政策思路下，意味着不同城市的房地产政策口径将不尽相同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，而库存较大的二三线城市，活跃楼市交易的政策力度，将在2016年加大。
    这也意味着，大量二三线城市，已经开始酝酿考虑出台地方性政策，如对 “新市民”购房通过补贴、减免交易环节税费等方面的手段，活跃房地产市场交易。而二三线城市对第三套住房的各类限制，也有望渐次放开。
    排除“全面刺激”早有苗头 “分城调控”定案
    其实，早在2015年年底，一位不愿透露姓名的房地产专家就告诉中国经济时报记者，中央根本不会用“大水漫灌”式的全面刺激方式解决房地产市场的去库存问题。“去库存虽然被提到了前所未有的高度，但是，你不要指望决策层会出台2009年那样的全面刺激楼市的政策。”
    我们不妨回顾下政策：2015年11月，“去库存”第一次出现在公众视野当中。2015年年底，中央城市工作会议时隔37年后召开。这次会议除了对城市规划、城市基础设施建设、城市管理等方面的议题进行了讨论之外，也涉及了房地产市场的有关问题，“去库存”的政策目标，再度被强调。
    因此，住建部在向地方住房和城乡建设系统布置2016年工作重点时，强调“巩固房地产市场向好态势”并被置于多项工作的首位。而在此前几年中，重点工作的第一项基本上都是关于保障性安居工程等住房保障领域的工作任务。
    此后，住建部部长陈政高表示，在2015年房地产市场企稳回升的基础上，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。
    至此，“去库存”被明确为2016年房地产市场政策的核心目标。此后，有不同方面通过不同渠道，向有关部门建言、建议，提出了一系列针对房地产市场的看法、建议和思路，其中不乏对房地产进行全局性刺激的思路建议。
    在这些思路中，全面取消现行的限购政策、进一步加大银行金融机构对住房消费的支持和优惠等，均位列其中。并有一些建议、建言等，通过民主党派等渠道，向中央提交。
    此后，住建部已经基本形成了2016年房地产市场政策的基本思路。“改进房地产调控方式”被列入住建部2016年工作重点，并已经向地方住房和城乡建设系统定案。
    而日前，“改进房地产调控方式”的核心，最终被住建部确定为“分城施策、分类调控”。这意味着，2016年将不会出现统一的、一刀切的房地产调控政策，而是根据地方城市、不同房地产市场情况的局面，出台针对性的措施。
分城施策政策预期
    从政策预期上来讲，有关人士认为，分城施策从中央层面，或将进一步提高棚改货币化安置的比例，并继续奉行各类资产抵押证券化试点置换出的信贷额度，优先用于城镇棚户区改造及其货币化安置。以此方式，增加市场需求，针对性地向房地产市场注入流动性。
    从供给层面，中央已经要求房地产市场库存较大的城市，要控制土地供应节奏，调整土地供应结构，并可以对已出让地块的规划条件进行修改，从而确保不产生更多的潜在和新库存。
    当然，老百姓最关心的限购政策或仍延续。“在分城施策、分类调控”的大政策思路下，北京、上海这些城市的限购政策，很难立刻取消或者进行大面积的调整。
    “从我们了解的情况看，北京这样的特大城市，在限购政策调整的问题上，还是非常慎重的。大家谁也不想做出头鸟。并且北京、上海、深圳这些城市的土地出让金收入都在增加，在这种情况下，地方政府难以有动机对现行限购政策进行大幅度的调整。”这位住建部人士指出，在2015年的“3·30”新政后，北京、上海的房地产市场去化速度已经明显加快，房价也呈现出了一定的上涨态势，现在讲的是地方政府承担主体责任，一旦一二线城市取消限购，出现房价快速上涨。
    据国家统计局的数据显示，2015年11月，房价涨幅最高的深圳同比上涨已经达到了44．6％。上海涨幅15．4％，北京涨幅9．6％，广州涨幅8．2％。在这种情况下，特大型城市已经根本没有理由放开限购政策，或对其进行调整。