与往年相比，这个年底显得格外忙碌，笔者接到了多个关于房地产行业维权的线索。在西部重点城市西安，位于城市核心区域曲江地段的一个楼盘因为开发企业资金链断裂成为烂尾楼，开发商跑路，大量前期认购的购房者求告无路，索赔无门。

　　而在同地段相邻的一个小区，开发商也来诉苦，一个陕北的商人去年一次性买了四套房子做投资，准备等到房价上涨之后转手卖掉。结果房价非但没涨，房子现在也卖不出去，四套房子的物业费已经欠了一年。

　　在河北省重点旅游城市秦皇岛，大量的空置房无人问津。尽管有京津冀一体化、冬奥会申办成功的刺激效应，但是当地的房地产市场并未有所起色。刚性的住房需求已经饱和，房价不温不火，买涨不买跌的心理让更多的人愿意持币待观。

　　无论是对于开发者、投资者，还是普通消费者，2015年的房地产行业显然都不算是理想的时代。前几年造就的“疯狂”，大量的库存累积，让这个行业积重难返。黄金时代显然一去不返，消化库存已经成为当前最为现实的问题。

　　事实上，早在今年年初，楼市去库存的压力已经严峻到空前地步。统计数据显示，2014年12月底，市场机构监测的35个城市新建商品住宅库存总量同比增长15.4%，楼市整体库存处于高位盘整状态。进入2015年，各大城市事实上已经把去库存作为楼市发展的重要目标。

　　从2015年3月份的3·30政策，到年末地方政府陆续出台的购房补贴政策，这些政策的出台正是基于全国楼市库存压顶、房地产行业持续下行的基本市场情况。全年当中，房地产政策基调基本上大方向都是坚持促消费、去库存。

　　供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。

　　2015年年底，地方政府出台的楼市宽松政策当中，力度最大的政策正是此轮市场下行中的重灾区——江浙地区。浙江杭州地区推出的购房补贴优惠政策，最高可一次性补贴80万。

　　相对而言，一线城市房地产市场供不应求，库存相对处于低位；土地市场则逢拍必火，地王频出。以北京土地市场为例，在12月份土地拍卖中，曾出现一日两地王的现象。区域地王土地楼面价纷纷超过当地的住宅在售价，面粉贵过面包屡见不鲜。不仅令周边项目的楼盘售价水涨船高，也令开发企业在竞得土地后逐渐“被豪宅化”。由于各大房企2015年在一线城市土地市场竞争激烈，产生出过多的区域地王，未来将不得不开发成豪宅项目。有机构预测，2016年将是一线城市豪宅项目井喷之年。

　　事实上，2015年的土地市场分化明显。三四线城市由于楼市库存高企，企业观望情绪浓厚，土地市场出手谨慎。而北上广深的一线城市则一直持续另外一番局面。

　　中指院方面在年底预测，由于房企逐步加大一线城市布局，土地成交结构发生变化，整体用地楼面均价持续上涨。未来，随着一系列政策的刺激，明年全国土地市场企稳，一、二线重点城市土地市场或将稳步回升，三四线城市由于去库存压力，市场供需仍会维持较低水平。

　　由于开发企业可选择的空间越来越少，普遍集中在核心城市。因此一二线核心城市的土地价格越来越贵。在土地价格越来越高的趋势下，中小型企业将逐渐被淘汰出房地产市场。

　　市场下行，告别黄金时代、进入白银时代是2015年房地产行业内部的共识。在经过2014年市场洗礼之后，2015年房地产开发企业的毛利润已经集体降到了近五年来的最低。

　　在此背景下，房地产企业之间也继续呈现出分化加剧、强者恒强的局面。万科、绿地、恒大、万达等大型房企销售业绩稳步增长，尽管毛利率普遍降低，但是销售额再创历史新高。2015年中，大型房企的集中度进一步增加，开始出现多头格局。从目前行业竞争格局来看，未来市场千亿房企之间，中海系、招商系、保利系、绿地等房企均有争夺未来行业（经营业绩或市值）老大的意图，未来竞争将更加激烈。

　　在即将到来的2016年，房价的走势依然会是大家普遍关心的问题。除了几大一线城市的特殊市场环境，大部分二三四线城市在“去库存”的背景下，房价已经没有上涨动力。对于有生存压力的房地产企业而言，也许在未来一年，应该考虑的是谁先降、和降多少的问题了。