深圳商报评论员 江风扬

　　近期关于一线城市房价松动的报道出了不少，北京、广州、深圳都曝出新楼开盘降价促销的案例，上海一季度新房销量降了2成，毗邻上海的准一线城市杭州更是在全国率先亮剑降价，全国楼市风声似有愈来愈紧之势，但有一地例外：保定。

　　因为传出将作为北京的“政治副中心”，保定房价应声起跳，周边炒楼者云集于此，赚个5万就倒手，谁知道呢？毕竟中央并没有明确宣布保定作为“政治副中心”，炒的都是传言。但炒什么不是靠传言呢？真要是敲定了，将会无人卖房，房价一步到位，炒无可炒。

　　保定的事先存之不论。若说靠传言炒楼，还有两个传言可以把楼市炒起：一是假想长三角、珠三角克隆京津冀模式，将建特大城市群，如此可以继续热炒一线楼市；二是假想中央应对经济下滑再出大规模刺激政策，如此可以炒遍全国楼市。

　　但这两个假想都不会成立，首先中国的城镇化道路不会扭转为城市化，尽管以发展东部特大城市为方向的城市化路径，可令经济效率更高，也是未来必然趋势，但从目前国家政策来看，改变几无可能；其次，为让经济更高速增长而出台大规模的刺激政策更是不可能，那只会继续吹大过去5年积累下的泡沫，给未来创造更大的风险，并且也会让经济转型化为泡影。中央领导在多种场合反复强调过，不会出台大规模刺激政策。

　　支撑近十多年楼价上涨的宏观基础有四：一是靠卖地经营城市发展经济的地方政府推手；二是人民币升值期间的资产价值重估；三是四万亿大投资刺激政策带来的资产通胀效应；四是持续了近二十多年的城市化。现在这四大宏观基础都将不复存在：首先十八届三中全会提出的财税改革，一大课题就是解决地方政府的土地财政，随着土地财政的解决，地方政府的房价推手将失去原始动力；其次，人民币升值已近完成，资产价值重估也早已完成，现在面临的是美元升值，热钱外流给国内资产价格带来的冲击；再次，四万亿大投资的负面效应已经显现，政府和企业的负债能力已到极限，“债务-资产价格”的正循环已转入负循环，卖资产还债将成为今年的主旋律，资产供给将大幅增加；最后，人的城市化还没有完成，但房地产的城市化早已提前超量透支，未来的所谓刚性需求，也只可能集中在能够提供就业的少数城市，整体房地产已出现供大于求。

　　笔者不是房地产崩盘论者，而是房地产分化论者，未来房地产走向有两个基调，现在就可下结论：一是周期性，在美元升值周期，中国房地产乃至全部的资产价格所受的影响将是全面的；二是结构性，城市化带来的刚需不会平均用力，遍地开花，只有那些有能力创造更多就业岗位的城市，才有真正的刚需。此两种情况，不管是哪种情况，都不足以支持未来房价大规模持续地上涨，一句话，房地产所带来的财富效应快速增长已走到头了。

　　房价上涨是最近10年特别是金融危机以来中国财富效应的核心关键词，所谓高利贷、各种花样的理财、乃至字画收藏，其实都依附于其上。未来房价不用跌，只要不涨，围绕这一核心所产生的各种财富效应都将为之一变。很多人都有这种感受：这些年只要搭上房地产以及资产通胀快车，啥也不干，财富增速就远超平均水平，那么，将来谁要是简单沿袭这一旧径，就会发现，发财很难了。

　　房地产的踱金时代已经过去，财富效应正在向别处转移，游戏规则正在发生深刻变化，做投资的人们，该醒醒了：过去的成功很可能是未来的障碍。