在1949年前一千多年的历史里，中国传统社会土地要素都是可以自由买卖流通的，服从于传统土地市场的配置。土地市场流转深入中国人经济观念，历代土地契约深入日常生活。地契不仅载明土地面积、坐落地点、四至边界、价钱以及典买条件等，由当事人双方、亲属、四邻、中人及官牙等签字盖章。地契是转让土地所有权的证明文件，可以凭它作抵押贷款，体现了产权的明晰性。同时，地契受到政府保护，即经官府验契并纳税后，民间的“白契”就成为官方保护的“红契”。这些都代表了中国传统土地市场配置的普遍性。这种土地制度承载了当时世界上三分之一或四分之一的人口，创造了数千年的灿烂中国农业文明。
土地市场可以包括多种土地产权制度，产权多元化是土地市场配置的基础。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确“坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权”。基于集体土地所有权和农户土地承包经营权的土地制度将是中国未来土地市场的产权基础。这种土地产权的土地市场在中国历史上也并不陌生。明清永佃制和上海道契制度就是相类似的两种产权制度安排。
永佃制度盛行于明清时期。地主拥有田底权，佃户则拥有稳定的土地田面权。田面权不仅可以转租，还能用于抵押、买卖。田面权事实上就是一种明晰和稳定的土地使用权。田面权的流转就是一种土地使用权的市场。田面权流转不仅促进了土地效率的提高，而且还为佃农融资提供了资产，构成中国传统农业繁荣的产权基础。道契制度是近代上海租界的土地产权基础。从产权结构上看，道契仅仅是外国人在中国境内用永远租用的名义，向业主租赁土地的契约。该契约要由当地的道署发给地契，故曰道契。名义上，道契仅仅是土地使用权的契约。不过，道契却构成了近代上海租界繁荣土地市场的交易对象。道契构成了上海这座中国最大近代化城市的土地产权基础。
中国传统土地市场经验表明，基于土地使用权的市场依然可以有效。只要土地使用权是稳定明晰的，甚至只要不受大的外部干扰，不需要外部机构确权，允许土地市场自发组织，土地使用权就可以成为土地市场配置的对象，且有助于提高土地的效率。因为市场机制的效率与产权所有制无关，而是与产权是否能适应市场配置有关。这包括土地产权的明晰、土地产权的稳定和土地产权的流转性等。这正是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》所指明的方向，也是中国人的社会历史记忆。
数千年的土地市场构成扎根中国文化中的土地意识，现在70岁以上的老人都曾经在年轻时参与过土地市场流转，最近三十年农村土地流转行为也构成了新的土地市场行为经验。数千年来，中国土地市场的历史记忆和当代土地市场行为经验都有助于推动土地要素市场化配置的改革。
（作者分别系清华大学经济学研究所研究员、国泰君安证券高级宏观研究员）
原标题：土地市场配置之历史记忆
