近日，新“国五条”出台。大家关注最多的是，出售二手房要征收20%的个人所得税。百姓争论的是，这一税制推出是否真能降低房价？

　　有专家说，征收利得税后购房成本高了，炒房人自然就会不买或少买，从而需求下降，房价下降。这种想法多少有点令人费解，因为购房成本这几年早就高了，却迟迟未见需求减少。据我了解，没有经济理论主张可以通过增加商品的税负——无论是持有环节的税负（比如房产税），或交易环节的税负（比如利得税、印花税）来降低房价。

　　我们知道，政府对商品的交易征了税，市场就一定要有人支付这些税。具体到房产利得税，该税肯定会落到房子买卖的双方头上。哪方出得更多些不得而知，然而毫无疑问，对买卖的任何一方都不是利好。

　　开征利得税后，原住房所有者缴纳的税款便构成其投资成本的一部分。这些税款会包含在待出售的房价内，这样售价相对于没有税时恐怕会上升。如果原所有者有能力让房价上升的额度恰好等同于税额，则税负就被全部转嫁给了买方；如果房价上升的额度小于税额，则税负被部分转嫁给了买方。买方在其中承担的比例，取决于买方的需求弹性。

　　过去几年，我国房价的上涨速度惊人。以中国房地产指数系统（CREIS）发布的北京二手房价格为例，目前相对于2009年12月已飙升70%。

　　既然住房市场需求旺盛、供不应求，税收就很有可能会转嫁给买方。所以时下房产交易流行“净价”方式，即卖方称所报出的价格是净到手价。可见卖方在分摊交易税费方面还是有着一定的讲价优势。

　　笔者以为，要控制房价上涨，首先要搞明白房价上涨的原因。

　　房价不可遏制的上涨，其中的最重要原因一般是供不应求——无论是自住需求还是投资需求。有效的措施一是增加供给，例如大幅提高经济适用房的建设，政府和开发商合作大面积开发廉租房；另一个有效措施是控制需求。

　　然而，简单地限购或加税并不能从根本上控制需求。人们为什么积极买房？除了自住之外，还有投资或投机因素。过去数年间，畸高的货币增长率以及由此导致的通胀预期使得人们将房产视作重要的保值投资品。以广义货币（M2）衡量，2008年底中国M2存量为47.5万亿元，2012年底则高达97.42万亿元，四年间增长100%。而2008~2012年间实际GDP仅累积增长42%。如果货币流通速度平稳，则超出实际GDP增速的货币增速将体现为通胀。虽然官方公布的CPI不高，但担心通胀以及储蓄负利率的人们还是会相信，持有房产是个不错的选择。即使目前价格看起来过高，随着总体物价水平和名义收入的增长，未来的还款压力也会越来越小。

　　有人通过数电灯或查水表，认为目前我国的房子空置不在少数，因此否认房子供不应求的事实。这是搞混了自住性需求和投资性需求。即使不住，只要看涨房价（或者看空货币），那买房也是一种不错的选择。

　　因而调节供需的关键是改变人们的预期。可行的措施，一是将政府的保障性住房建设以制度形式固定下来，另一个是收紧银根，降低社会上的通胀预期。（作者单位：北京大学经济学院）