| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2012年08月03日 09:04 |
作者： |
项峥 |
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项峥
面对房地产市场近期出现的新情况新问题，7月31日召开的中央政治局会议明确提出，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。
从各国实践看，在城镇化进程中，住房需求大于住房供给，进而带动房价上涨，这是大概率事件。但我国房价上涨的速度要大大地快于城镇居民收入的增长速度，这就可能会带来房地产泡沫的风险。最近，针对房价反弹苗头，财政部部长谢旭人在部署下半年财政重点工作时，提出要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。在笔者看来，通过差异化的住房税收征管，可能是当前促进房价合理回归的最有效手段。
在促进房价合理回归过程中，金融政策要受到整体经济形势的制约，难以完全发挥促价格回归的作用。自2003年开始的调控，房地产金融政策历来是其中的重要内容，主要涉及对房地产开发贷款、个人房贷政策的调整。2010年后又推出差异化住房信贷政策，这比“一刀切”的调控政策进步不少，体现出政策调整对不同区域、不同个体差异的尊重。
回顾房地产金融政策的调整，真正能够影响房价走势的主要有两个因素：一是信贷阀门，二是利率。特别是利率政策，从各国情况看，加息往往是刺破房地产泡沫的重要政策工具，但利率政策调整往往要受到宏观经济形势的制约。在全球经济增长放缓、下行压力增大的现实环境下，各国利率均维持在一个较低水平，以刺激经济增长，中国也不会例外。今年上半年，央行已两次降息，利率已进入下降通道。而信贷阀门总体稳中有松，房企贷款环境有所改善。6月末，全国人民币房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点。目前看，在金融政策把稳增长放在更加重要的位置时，税收政策理应走向前台，充分发挥税收调节器作用，促进房价合理回归。
差异化税收政策，要在交易环节和所得税征管上体现差异性。物业税征收，固然可以增加持有环节成本，但考虑到购买时已经一次性支付了土地交易成本，若全面推行，不仅阻力很大，而且现实征收难度也很高。从已征收物业税的国家看，如美国，物业税的征收也没有完全抑制住房价的上涨。
比较可行的办法，还是在交易环节和所得税征管上做文章。在交易环节上，为体现差异性，需要根据不同成交单价适用差异性的税率，主要是增大高房价交易成本，降低中低房价的交易成本。当然，交易环节的流转税往往会被出售方转嫁，进而抬高实际购房成本，但实际购房成本抬高也意味着需求的大幅度减少。对中低房价交易，免征或减半征收，不仅可以引导房地产开发企业合理定价，而且最终能够促进普通商品住房供应增加和成交量的扩大。在住房交易所得税上，需要加大税收征管，严厉打击阴阳合同，从而可以降低投资、投机性购房的投资回报率。因此，严厉执行差异化住房税收政策，才算点中房价上涨的“死穴”。
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