| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2012年06月27日 09:08 |
作者： |
赵晓;陈金保 |
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⊙赵 晓 陈金保
莫非一夜之间房地产市场报复性反弹又悄悄来临了？
国家统计局发布的5月全国70个大中城市新建住宅以及二手房价格变动数据显示，与4月相比，无论新房还是二手房，房价环比上涨的城市数量均有所增加，尤其二手房环比上涨的城市增加了9个。深圳、南京、上海等地重现千人排队购房和拼抢楼盘现象，万科、保利、恒大、华润、碧桂园等多家龙头房企5月业绩一片喜人。北京、上海等地的二手房交易量至少上升了五成，“号贩子”又回到了房地产交易大厅。6月18日，恒大地产以13.22亿元拿下珠江新城地块，楼面价每平方米32968元，溢价8.2亿，成为广州新地王，持续了近一年的土地市场僵局被打破。
虽然目前房价还没有明显上涨，但成交量大幅上升，楼市由冬转暖已是不争的事实。究其原因，主要有四点：一是开发商迫于资金或业绩压力，采取“以价换量”的促销措施所致；二是从去年10月起，央行连续三次降低准备金率，一次降低利率，个人住房贷款利率浮动区间的下限调为基准利率的0.7倍，货币放水对房地产市场肯定是一个利好刺激；三是宏观经济下行，国家重提“稳增长”，全国超过30个城市地方政府受制于财政压力而对楼市“微调”；四是购房者对房价走向预期的改变。
我们认为，特别要强调的是第四点。货币政策松动和楼市“微调”其实针对的主要是刚需购房者，是我国整体经济下行时期采取的必要应对措施，也是政府进一步落实差别化住房政策的惠民措施，对房地产市场的实际影响有限。但这些政策被一些房企和中介有意误读或炒作。从2010年下半年以来，由于严厉房地产调控政策的作用，房地产市场进入暂时的休眠期，房地产开发商和购房者的观望和博弈积压了一定数量的刚性购房需求。这些刚性需求购房者在市场误导下，预判市场将会走出低谷，害怕再次踏空，出于“买涨不买跌”的心理，入市的积极性明显提高。目前市场上交易活跃的主要是自住性或改善性需求购房者也正好印证了这一点。
最近，央行发布的储户调查报告显示，预期下季楼价上涨的居民比例为20.4%，较上季提高了2.8个百分点。未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点。在由首都经贸大学与中国社科院联合对35个城市居民的房价预期调查中，超九成居民皆预期房价将会继续上涨。心理预期最重要，2007年股市由2300点飙升到6100点，2007和2009年房价的报复性反弹，都一再告诉我们这个道理。所以，购房预期会否进一步上升甚至大幅上升，特别值得关注。
其实，从中长期来看，未来房价持续长期走高的可能性并不大。政府出于“促民生、保和谐”的需要，差别化住房信贷、税收政策和住房限购等房地产调控措施短期或中期内改变的可能性很小。一年多来的房地产市场休眠导致全国开发商手中仍有大量库存，据万科统计，北京、上海、深圳、广州等一线城市现有库存商品房1.14亿平方米，按照5月的销售数，大概够这些城市卖上11个月左右。考虑到过去几年大量投资可能产生的新生供给，库存积压甚至可能进一步上升至2亿平方米，未来大概三到五年都将是供过于求的局面。而到大约2020年后，中国住房的需求将由增长转向下滑。因此，供需形势与过去完全不同，不太可能出现再度暴涨的情形。
但是，2009年的调控之后报复性反弹的一幕不能不防。在经济增速下滑的大背景下，为刺激经济增长或考虑地方利益的需要，有些地方政府的调控决心或会暗地里放松。加上开发商和房地产中介的渲染，刚需就可能集中释放，投资或投机性需求也可能卷土重来。
6、7月将是楼市调控的关键时期，政府需要及时明确表态，显示促使房地产市场理性回归的决心，以稳定民众的政策心理预期。此时，我们认为，再次强调房地产调控的三个“合理回归”目标――促进地方政府心态的回归、促进开发商心态的回归、促进购房者心态的回归――很有必要。房地产的暴利时代已经终结，住房的民生属性必须再次强调。同时加大住宅用地的投放量，则既扩大投资，刺激经济增长，又能有效抑制房价反弹，应是当下不错的政策选择。
整体经济下滑之时，放松调控的传言四起，恐慌性购房心理再次作祟，加上地方政府心态暧昧，“史上最严厉”的房地产调控走到了十字路口。政策何去何从，需要政府明确态度，更需要房地产调控政策的严格落实。若是“打左灯，向右拐”，楼市调控成果恐将前功尽弃！
(作者赵晓系北京科技大学经济管理学院教授，陈金保系经济学博士)
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