| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2011年12月16日 08:49 |
作者： |
项峥 |
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⊙项 峥
看目前的趋势，明年的保障房建设规模不会太小，今年后续资金需求加上新增项目资金需求，融资仍是大难题。完全考虑用商业融资模式覆盖保障性住房建设资金的做法在实践中将会遇到较大阻力。因此，保障性住房建设资金筹措需要另辟途径。
保障性住房包括经济适用住房、限价房、公租房和廉租房四个层次。经适房和限价房，在土地出让环节采取了非市场化的运作方式，同时售价相对于商品房价格出现了一定程度折让，项目资金回笼不存在现实障碍。因此，可通过商业贷款模式满足开发建设的资金需求。但公租房和廉租房不同，政府资金投入不足，租金收入难以弥补。目前，公租房和廉租房开发与建设尚不具备成熟的商业可持续融资模式。尤其公共租赁住房，介于经适房和廉租房之间，难以完全复制经济适用住房贷款模式，也无法通过财政资金支持，成为当前保障性住房建设融资的最大难点。
从住房建设过程资金投入情况看，在住房开发建设的过程中，土地一级开发阶段最需要商业银行贷款的支持。但政府土地储备机构必须要用土地使用权抵押作为银行贷款先决条件，通常也只适用于商业住房开发模式。从建设周期看，保障性住房建设最大风险莫过于成本上升的不可预测性。经适房和两限房在项目开发初期基本确定了出售价格，若在开发建设周期内出现房地产市场行情大幅下跌，则出售环节必然存在障碍，由此造成项目资金不能平衡预算。再从融资资金到期偿还情况看，若市场没有出现大变，经适房和两限房在完成出售环节后，基本可以偿还到期本息。但公共租赁住房项目在短期内难以到期偿还融资本息。据测算，通常一个公共租赁住房项目，大概需要近30年才能通过租金积累偿还银行贷款本息。不仅如此，公租房偿还期限对利率高度敏感，利率上升将延长公共租赁住房的还款期限。廉租房则完全属于政策保障范畴，需要财政全额拨款，无法按照商业模式运作。
综上所述，保障性住房开发建设资金需求与传统商业银行贷款模式存在承贷主体与用款主体错位、建设期限锁定与拆迁周期不可测、贷款期限与项目正常还款期限不匹配、商业利益最大化和保障性住房公益性的四大矛盾。为更好地解决这四大矛盾，笔者建议在住房公积金中心的基础上成立政策性的住房储蓄银行，专门从事保障性住房建设的资金筹措和使用。
设立政策性的住房储蓄银行，首先必须解决资金来源问题。住房公积金中心的资金来源为公众缴纳的住房公积金，因此在资金来源上不存在问题，而且资金来源非常稳定，可以运用于长期的项目使用。其次要解决成本问题。全国各地都有住房公积金中心，作为准金融机构从事着住房公积金存取业务。把住房公积金中心翻牌成为住房储蓄银行，成本应该最小。其三，要有防范和化解金融风险的机制。全国性住房储蓄银行成立后，最大的风险在于机构贷款的盲目投放。为此，需要将贷款的审批权上收，这可能会造成地方利益之间的冲突，需要通过不断完善机制来沟通协调。其四，要有风险代偿机制。住房储蓄银行经营若出现亏损，政策财政将全额买单。这样可以保证公众的住房公积金不会出现风险。其五，要有激励约束机制。政策性银行运行的道德风险较高，需要不断完善激励约束机制，确保以最小的成本实现既定的政策目的。
若组建政策性住房储蓄银行，或可大大缓解当前保障性住房建设的资金需求难题。比如，贷款条件相对放松。对于“四证”不全的项目，住房储蓄银行可以有效介入，缓解项目建设资金难题，加快保障性住房建设进程。又比如，贷款利率相对优惠。对于保障性住房建设项目，住房储蓄银行可以提供政策性的优惠利率。政策性的优惠利率低于商业贷款利率，可以大大降低保障性住房建设融资成本。还有，贷款期限可适当延长。在综合平衡的基础上，住房储蓄银行可将贷款的期限延长到30年以上，同时约定符合项目实际情况的还本付息方式，这将极大缓解公租房建设融资资金偿还期限较长的难题。另外，这还将促进保障性住房建设与商业贷款模式的有效衔接。住房储蓄银行在自身资金实力有限的情况下，可发挥杠杆作用，为部分保障性住房建设项目提供外部信用增级，真正起到了“四两拨千斤”的作用。更不用说，住房储蓄银行可以股权形式投入资金，作为保障性住房建设项目启动资金使用，可以减少政府财政投入资金的规模。
当然，设立政策性住房储蓄银行的提议，只是多种选择的一个选项。探索保障性住房的可持续、稳健的开发建设运行模式，需要不断开拓新思路。
（作者系财经评论员，经济学博士）
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