| 来源： |
当代金融家 |
发布时间： |
2011年12月01日 16:52 |
作者： |
胡少华 |
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过去10年，我国房地产价格大幅超过居民收入和租金增长率，从房价收入比、租金收益率等指标看，大城市房价已严重偏离基本面。民怨导致政府强行使用行政手段对房地产市场进行干预，但对于我国房价快速上涨的主要原因一直是众说纷纭、莫衷一是。本文重点分析高房价的主要“推手”以及政府在遏制高房价中的重要作用。
面对高房价，政府指责房地产开发商太贪婪；房地产开发商埋怨政府垄断土地导致土地成本太高；老百姓埋怨收入增长远远没有房价涨得快；银行家分析认为老百姓的钱太多是导致我国房价快速上涨的重要原因。
我国房价持续快速上涨的原因很多，也很复杂，最根本的原因究竟是什么呢？
高房价的三大“推手”
当前，我国的高房价主要归因于三大“推手”：政府垄断土地供给、货币流动性泛滥和贫富差距太大。
首先，房地产市场分为三级，其中一级市场是土地使用权出让的市场。因此，我国的土地一级市场是国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，是典型的垄断市场。地方政府在土地国有的名义下，以低成本甚至零成本获取土地后转手出让，在一级市场获得高额利润，此时的地方政府就像一家垄断企业，积极参与到房地产市场。
其次，货币流动性泛滥也是房地产价格上涨的重要推手。在我国，目前导致货币过多或者说流动性泛滥的原因主要有四点：2009年实行的积极的财政政策和适度宽松的货币政策；外汇储备快速增加；“热钱”效应；地方债务融资平台的大量债务融资。
为应对2008年肇始于美国的全球金融危机，我国政府采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，其实，所谓适度宽松的货币政策早已超过了“适度”。2009年年初开始，我国信贷规模快速扩张，房地产投机者由于存在房价将继续上涨的预期从而对房地产贷款产生旺盛的需求。2009～2010年，我国共投放贷款18.9万亿元，这是我国当前流动性泛滥的根本原因。为应对流动性泛滥、通货膨胀和资产泡沫，中国人民银行多次上调人民币存款准备金率。但此政策对于遏制我国房价快速上涨的作用还有待于进一步观察。
外汇储备增加导致的流动性增加，主要是由全球经济失衡造成的。长期的经常项目和资本项目双顺差使我国的外汇储备快速增长，造成严重的流动性过剩，成为引发通货膨胀和资产泡沫的重要因素。过去10年间，基础货币投放的增量全部来自外汇占款，2009～2010年外汇占款增加5.7万亿元。
所谓“热钱”效应，就是人民币升值预期及欧、美低息导致大量海外资金进入，造成我国目前被动的流动性过剩。2011年一季度我国直接投资净流入约218亿美元（流入303.4亿美元，流出85.1亿美元），加之外汇储备受美元贬值影响账面亏损等因素,一季度流入我国的“热钱”应在1750亿美元以上。
此外，地方政府设立融资平台进行债务融资也是我国目前流动性泛滥的一个重要原因，其不仅会大大增加地方政府财政和整个金融体系的风险，更会进一步强化土地财政和流动性泛滥，从而进一步推高房价。另外，地方政府以GDP为核心的干部考核制度，催生了许多地方领导干部扭曲的“政绩观”和“负债观”，即“不怕还不了债，只怕借不到钱”“自己借钱别人还债”“前人借钱后人还债”的机制，导致地方各级政府事实上普遍负债。
第三，贫富差距过大和过度投资也是推高房价的重要因素。2009年，我国的基尼系数为0.47，城乡收入比高达3.3。与其他国家包括新兴经济体相比，我国收入差距的现状及扩大趋势都相当严重。贫富差距过大是房价快速上涨的一个重要因素，而贫富差距过大又与政府治理存在着密切的联系。
房地产市场的投机也是近年来推高我国房价的一个重要因素。有的投机者基于对未来赢利的憧憬，甚至通过举债来加大投机，使更多的资金流入房地产市场，从而推高房价。但是，应该注意到，过度投机对我国房地产市场健康的发展是十分有害的。贫富差距大是导致过度投机的重要原因，富人往往购买多套，甚至数十套以上的房产，出现“炒房团”，导致大量的房源闲置，而很多老百姓甚至没有安身立命之处。从整个社会角度来看，造成了资源的极大浪费。政府应该特别关注房地产市场投机，认识到目前我国房地产市场过度投机的根本原因及其危害。
政策效果开始呈现
目前，各省、市、县都有自己的批地限额，在国土资源分级管理的体制下，土地规划、土地审批、土地出让金收取等权力实际上都属于地方政府。多年来，我国房价快速上涨，老百姓抱怨“买房难”，其中一个重要原因就是土地的政府垄断经营，推高了房地产开发的土地成本。近年来，中央一再出台限制性政策，房价却迟迟不降，反而连续上升，这期间被认为与地方政府的暗中抵制有关，因为房地产价格与土地财政是“荣辱与共”的关系。我国是一个人口大国，土地属稀缺资源，而政府垄断商品房建设土地供给更导致其短缺，土地价格飞涨，成为房价快速上涨的主要原因。
房地产市场需不需要政府干预，如何进行干预，即在房地产市场如何划分政府与市场的有效边界，这是一个政府治理问题。有人（包括一些经济学者）天真地认为，我国房地产价格应该完全由市场供求决定，政府不应该进行干预。实际上，房价主要由土地使用成本、建筑成本、各种税收及开发商的利润等构成。其中土地使用成本和税收由政府收取，而土地由政府垄断经营，税收是强制性的。这就天然地决定了我国的房地产市场注定是很不完全的市场，是不可能完全自发地实现资源有效配置的。这也就注定了政府在我国房地产市场发展中是应该有所作为的。关键是如何作为！
2010年4月国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称作“史上最严厉”的楼市调控政策。接下来，从“国四条”“国十条”到全面叫停销售订金，加强廉租房建设政策，再到规范二套房认定标准等等，涉及房地产市场的土地供应和开发、信贷、税收、融资、购买、保障等多个环节，“限购令”“限囤令”不一而足。2011年，各地政府又提出了当地的房地产调控目标，绝大多数城市将涨幅定在10%，或与当地国内生产总值（Gross Domestic Product，简称“GDP”）增速和居民人均可支配收入涨幅挂钩。调控措施最严厉的北京市提出其房价控制目标是较上年稳中有降。从目前的情况来看，全方位的调控举措效果开始显现。
遏制高房价需完善“政府治理”
我国必须通过完善政府治理来遏制房价上涨，具体可以采取以下举措。
首先，在土地的政府垄断短期内无法改变的情况下，通过控制土地拍卖价格达到控制房价的目的。要控制房价上涨的幅度，必须先控制地价上涨的幅度，在控制地价的基础上控制房价，并可以在进行成本核算的基础上明确某个城市的某个区域，甚至某个楼盘的最高房价不能超过某个价格。如果房价上涨的幅度与GDP挂钩，地价上涨的幅度就不应该超过当地居民收入上涨的幅度。这样，不仅能降低房地产的成本从而达到降低房价的目的，而且能改变老百姓对土地价格不断上涨从而导致房价上涨的预期，从源头上抑制投机。
其次，严格控制货币发行。货币主义认为，集中的货币发行权是对货币和价格总水平稳定的一个体制性威胁，因为掌管货币发行权的部门很可能为了某种短期的利益而错用、滥用货币发行权。为此，中国人民银行货币政策委员会必须保持相对独立性。中央政府不要干预货币政策，从而确保货币政策的独立性；地方政府不应该干预商业银行的信贷行为，商业银行的信贷活动应该完全由商业银行基于项目风险与收益的判断来作出决定。
第三，对于外汇储备快速增加引起的流动性增加，我们要靠转变经济发展方式来应对，要由过分依赖出口拉动经济增长转变为扩大内需拉动经济增长，这就需要加快推进城镇化进程，改善收入分配制度，完善公共服务体系，缩小贫富差距等。
第四，要加快推进法制化进程，加强对行政权力的监督和约束，坚决打击房地产市场上利用权力设租、寻租以及其他腐败行为。很多房地产市场的腐败和权钱交易都源于土地的国家垄断经营及一部分政府官员拥有对土地交易的控制权。这就需要逐步改变土地的国家垄断经营，并提高土地交易的透明度，加强对行政权力的监督和约束，防止行政权力在土地交易和房地产开发审批等环节的寻租及腐败行为，依法对犯罪行为进行严惩。同时，要致力于靠健全制度以及社会公众的监督保持政权的自身健康。这就需要推进政治管理体制改革，建立一套严格、合理、公开、透明的制度及管理方式，形成一个在阳光下运作的政府。
第五,完善政府治理的关键是要转变政府职能，厘清政府的边界。各级政府要逐渐完全退出经营性和准经营性领域，将有限的财力用于民生和公益项目。政府是公共财政，公共财政就不能投资经营，也不应该用于投资，更不能搞房地产开发。这就需要彻底改变以GDP为中心的官员激励机制。在房地产开发市场，政府必须完全退出，要严禁政府成立公司直接或间接涉足房地产开发。
最后，要治理收入分配不公，贫富差距悬殊问题。据美林机构研究表明，中国富豪人数已经排名全球第四，中国不到1%的家庭控制了高达60%的社会财富，形成了畸形的社会结构，并由此形成了畸形的房地产需求结构。少部分人拥有多套、几十套乃至上百套高档住宅，而很多老百姓则“望房兴叹”。贫富差距悬殊与政府治理存在着密切的联系，因为一部分富人的财富正是靠其利用手中的权力在经济领域进行寻租、靠特权对国家财产进行掠夺而获得，这在我国房地产市场发展过程中更是表现得淋漓尽致。这些年来房地产开发过程中出现的不胜枚举的腐败案就是明证。政府在致力于缩小贫富差距时，不能把着眼点仅放在增加低收入者收入上，而应该反躬自省，努力建立一个公正的制度，杜绝凌驾于法律的特权，推进市场化改革，铲除寻租活动的基础，打破对竞争性领域的行业垄断，严惩腐败，为每个公民创造更多公平的机会。
（作者单位为中国银联股份有限公司）
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