| 来源： |
中国经济时报 |
发布时间： |
2011年07月12日 10:44 |
作者： |
张炜 |
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■记者观察■本报记者张炜
房贷申请的难度越来越大，而且“加价”现象日趋严重。近日有报道称，南昌、石家庄、广州、深圳等多个城市的银行相继提高了首套房的首付比例或贷款利率，例如将首套房贷利率加价上浮１０％。此番“加价”正好碰上央行宣布年内第三次加息，由此，普通购房者承受的房贷成本攀至“十年之最”。
就５年以上贷款基准利率来说，２００７年９月１５日利率调整后曾经达到７．８３％，２００７年１２月２１日的利率调整仍维持７．８３％。然而，正如北京中原地产的分析指出，“虽然目前的基准利率并非最高，但是因为之前大部分贷款都最少可以享受８．５折的优惠利率，这使得目前只能获得基准利率的首套房，成为近１０年来最高的房贷贷款利率”。
此次加息后的５年以上贷款基准利率由６．８０％升至７．０５％，高出２００７年基准利率最高时的８．５折优惠利率。２００７年四季度７．８３％基准利率的８．５折优惠利率是６．６５５５％，比现行的基准利率低０．３９５４个百分点。假设年内不再加息，明年１月房贷利率调整后，前几年申请到８．５折优惠利率的存量客户，将比新的基准利率房贷的客户得到更多优惠。以２０年期１００万元等额本息还款的商业贷款为例，基准利率的每月还款额为７７８３．０３元，８．５折优惠利率是７１５９．９８元，两者相差６２３．０５元。若与享受７折优惠利率的老客户相比，房贷成本的差距更大。同样是２０年期１００万元等额本息还款的商业贷款，每月还款额相差１２１９．３３元。
北京中原地产认为，加息叠加效应逐渐明显，房贷利率突破了７％的消费者的心理高位。过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但将出现叠加效应，对市场的影响将由量变到质变。实际上，影响购房者最重要的因素不是加息的叠加效应，而是紧缩政策实施后的房贷利率“加价”。２０１０年１０月以来央行共加息５次，５次加息前的５年以上贷款基准利率是５．９４％。若是２０年期１００万元等额本息还款的商业贷款，５次加息前基准利率的每月还款额为７１２９．７４元。换言之，经过５次加息后，８．５折优惠利率的每月还款额只是略微超过５次加息前的基准利率房贷的每月还款水平。若把１．１倍首套房贷客户的贷款成本，与８．５折和７折优惠利率房贷成本相比，更可发现房贷“加价”比加息“更吃人”。
实施差别化信贷政策是楼市调控的重要举措。如今，二套房贷基本绝迹，商业银行对首套房贷门槛的抬高“变本加厉”，但房价尚未见到实质性调整，已有的小幅及局部地区的房价回调还得不到大众的认可。相反，紧缩政策给普通购房者带来的负面影响逐渐体现，中低收入者承受的房贷成本越来越重。银行要么不贷款，要么贷款利率“加价”，要么贷款首付提高，使普通购房者没有更多选择。要知道在房价没有回调的情况下，贷款者的本金本来就是较大的数额，所承受的房贷成本是真正意义上的“十年之最”。因而，普通购房者面对的压力来自三方面：一是高房价，二是连续加息，三是提高首付及房贷利率“加价”。
从通胀趋势来看，６月份有望见顶，下半年将有所回落，不过回落幅度可能有限。不少机构还预测，由于负利率较严重以及抑制通胀的需要，年内再加息的可能性很大。这意味着房贷客户指望降息来减轻房贷成本，恐怕在短期内难以实现。如果通胀徘徊在高位，甚至出现有机构所预言的“十年通胀”，购房者将持续承受较大还贷压力。显然，房贷“加价”要不得，管理层有必要研究如何保护中低收入购房者的利益。
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