张炜

　　近日传出消息称，银监会可能于５月１日前出台新规，进一步规范房地产信托业务。对此，相关方面尚未予以证实。可在业界看来，房地产信托的收紧难以避免。

　　房地产信托收紧并非新话题，去年先是叫停了银信合作，后又发布通知要求信托公司进行风险自查。银监会去年１１月发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，针对的就是信托公司房地产信托业务增长迅速，以及个别信托公司开展这项业务不够审慎。该通知发布后，房地产信托产品的发行数量锐减，到今年２月跌至低点。然而，今年３月房地产信托出现再度过热的迹象，新品发行数量反弹。据一项不完全统计，３５只投向房地产行业的信托产品，拟募集资金总额达９８．３１亿元，环比增长１０８．４２％，占３月份募集总规模的４６．４５％。显然，市场上传出房地产信托拟出台新规的消息，与３月份发行数量的猛增有关。

　　值得注意的是，房地产信托发行数量反弹的同时，发行收益率也不断攀高。一项统计显示，今年１月至３月的房地产信托产品平均年化收益率分别为８．２７％、９．２５％、９．４％。正在发行的部分２年期房地产信托产品，年化收益率甚至高达１４％左右。房地产信托收益率的走高，暴露出部分开发商缺钱的窘况。

　　国内开发商的融资需求首先借助银行，但在目前房地产政策调控和信贷规模控制的双重影响下，银行贷款渠道基本被堵死。以上海为例，去年６月以来的房地产贷款增速呈持续减缓态势。上海银监局４月２６日发布的数据显示，上海主要银行房地产贷款余额为４８７２．０４亿元，当月增加４８．１８亿元，环比少增２２．２７亿元；同比增长１７．２７％，增速同比下降１４．８个百分点。面对银行贷款及ＩＰＯ融资受阻，房地产企业为了保证资金链的正常运转，把目光投向房地产信托。房地产信托的成本虽高于银行贷款，但较之私募等其他融资方式有一定优势。

　　房地产是一个资金密集型行业，随着政策调控的不动摇、成交的萎缩，开发商的资金问题将逐渐暴露。从已披露的上市房企２０１０年年报和２０１１年一季报来看，经营现金流为负的现象十分突出。万科、招商地产、金地集团、保利地产等四大龙头地产公司的一季报都实现盈利，经营现金流却均为负值。

　　四大龙头地产公司尚且如此，中小房企的流动性压力可想而知。今年以来，寻求信托融资的地产上市公司增多，包括津滨发展、卧龙地产、新城Ｂ股等。其中，新城Ｂ股４月２１日公告称，公司将持有的上海东郡房地产开发有限公司１００％股权的收益权作为信托产品发行募集资金，用于公司项目建设，信托资金总额４．５亿元，信托综合成本不超过１４．７％。而从一季报来看，新城Ｂ股每股盈利０．０１５４元，每股经营现金流为－１．３３７７元。可见，在流动性收紧的大背景下，开发商获取资金的难度越来越大，对信托融资的依赖性增大。即便上市公司采用信托融资方式，融资成本同样不低。

　　虽然房地产信托融资的总规模不是特别大，但其新品发行数量的大幅反弹，有悖于房地产调控政策。信托融资既非“世外桃源”，也不是开发商的“救命稻草”。听任房地产信托过热，不利于巩固房地产调控的成效。而且，高房价风险已被公认，信托公司与房地产企业继续合作过密，本身戴着“镣铐”跳舞，一旦楼市遭遇较大波动，单个产品融资规模动辄上亿的房地产信托，未必像银行房贷在压力测试中预期的那样轻松。

　　央行已将信托贷款纳入社会融资总量进行考核，房地产信托应该与银行房贷同步保持收紧的态势。信托公司不同于商业银行，房地产信托对信托业务的利润贡献，远高于房贷在商业银行中的价值。信托公司为了追逐高额利润，发行房地产信托肯定是有求必应，很容易导致房地产信托发行过热。因而，面对房地产信托过热的苗头，适当的政策干预非常必要。