| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2011年03月04日 10:27 |
作者： |
徐彪 |
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短短三年时间，中国楼市走出一轮典型的过山车式行情。
问题是，真的能有这么一种投资品，它可以无视任何利空，永远涨下去么？
有效控制需求
调控政策林林总总，大致可以分为三类：增加供给、抑制需求和卡住房企融资渠道。
众所周知的是，在“新国十条”和“新国八条”为代表的地产调控政策冲击下，各地楼市虽然成交量波动巨大，但房价却顽强向上走。由于流动性较差，楼市不同别的投资品，价格波动惯性巨大。如果我们换一个角度来看待楼市，比如说一手楼库存，或许会发现一些不同的东西。
以上海、北京和深圳三地为例，２０１０年４月，北京可售新盘面积１１７１．５万平方米，深圳３４１．５万平方米，上海４８２．７万平方米；２０１０年９月，北京１２５６．４万平方米，深圳３６６．７万平方米，上海６１９．８万平方米；２０１０年１２月，北京１３３２．４万平方米，深圳３７９．１万平方米，上海６４４．９万平方米。
大家都知道，２００９年是过去十年唯一一个商品房新开工面积负增长的年份。这意味着，２０１０年是新增供给最为紧张的年份，通过一系列调控措施，在供给最小的年份里实现了可售面积稳步上升。抑制需求的政策也取得了明显成效，全社会对楼房的总需求实实在在地被控制住了。
供给大幅增加
楼市的供给大致可以分为两大类：保障房和商品房。放在几年前，我们谈保障房是没有意义的，那时候保障房和商品房根本无法相提并论。但是现在，我们必须开始同时重视这两大渠道。
先看保障房，２００８年全国建设２３１万套，２００９上升到４８５万套，２０１０年５８０万套，２０１１年１０００万套。按照两年建设期来推断，２００９年建设的保障房将在今年逐渐入市。商品房总供给不过近千万套一年，如果增加５００万套低价保障房，市场供求格局将发生多大变化？
再看商品房，商品房供给总规模取决于两个环节，一个是土地供应环节，一个是楼房建设环节。从土地供给环节看，“增加供给”的政策并非停留在口头上，这么多年来，２００７年和２０１０年土地供给大幅增加的年份。２０１０年新开工面积创历史新高，而且大幅高于历史同期水平。
综合来看，从２０１１年开始的几年之内，综合商品房和保障房后，房屋供给总量至少会在２０１０年的基础上再上扬５０％～１００％。这种力度的供给增加，在中国商品房历史上，是绝无仅有的。
还能涨多久？
如果您相信楼价是由市场来决定的，您就应该接受供求关系决定楼价走势的观点。
从现在开始，在可见的两三年时间里，只要限购和限贷政策不变，全国楼房总供给大幅增加和总需求持续萎缩是可以预期的结果。未来两年，在房子供给数量翻番后，新增住房的供求关系逆转将是大概率事件。
２００９年，中国楼市做了一次惊险的撑杆跳。当你接近空中最高点的时候，请记住：没有人真的可以无视地心引力，早晚，你是要回到地面上的。
（来源：英国金融时报，作者为中国招商银行高级宏观与策略研究员）
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