| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年08月30日 14:45 |
作者： |
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在李克强副总理8天内两次表态落实楼市调控政策的背景下，以深圳、上海为代表的一线楼市却出现了一波似曾相识的“小阳春”。深圳近期一手房成交量环比大增72.4%；成交均价环比上涨18.6%，二手房成交量也基本恢复到了过去3年的平均水平。而上海楼市成交量已有数周恢复到4月新政前的水平。
若单就数字说现象，便有舆论会宣称目前的调控政策仍不够严厉，开发商顶风作案，购房人不够理性等等。然而，在这种形势错综复杂、多方矛盾重重的特殊时刻，更需要各方更冷静、更理性、更客观地分析现状背后真实的原委。
政策面的声音是严厉的，但也并非要把房地产行业一棍子打死，联想到近期被炒得沸沸扬扬的“中房协上书”事件和“任志强呼吁降价”事件，其实不难看出，行业的声音正在不断向政策面靠拢，其主旨就是在稳定当前的政策环境前提下，重新规划修正行业自身的发展轨迹。
由于去年以来房价急速暴涨导致房地产业成为千夫所指，因此舆论的整体导向已经聚焦于对于利空或消极意义的放大。以保险资金投资不动产为例，事实是保险资金首次被允许进入不动产领域且投资比例超出预期，但被解读时多数倾向于强调“不能直接从事开发建设”。想要行业进入健康理性的轨道，不该仅“痛其不争”，而更应该“引其正途”。不妨以迎来30年庆生会的深圳为例，剖解其楼市反弹本因。
深圳可说拥有中国市场化最充分的房地产市场，其按揭购房的比例在一线城市中也是最高的。在在经历了上半年“成交量下跌60%、房价下跌20%”的震荡后，除了传统意义上的“刚需”外，也有不少原本打算按揭购房的群体出手改为一次性全款购房，这部分需求可以说是“刚性”的改善型需求。以白领李小姐为例，其在2005年购入一套38平方米的大开间自住，在2007年出售此房并购入了一套53平方米的一居室自住，而在今年她结婚且男方无房，这对夫妇无论卖不卖旧房，在购新房时都需按照三套房执行且必须得买。
在大背景方面，依照刚发布的新规划，深圳的城市面积480平方公里增加到2020年前的890平方公里，城市常住人口要从目前规划的430万人增加到1100万人，这无疑缔造了巨大的住房需求。也意味着，当前的城郊可能是未来的核心城区，而核心城区的价值自不必言。由此，也不难理解一些投资者即便缺少杠杆也乐于入市。
由此可见，目前楼市消费的根基是刚性需求和部分投资型需求，而改善型需求和炒房客基本被隔离在了市场外，以此供需关系尚能支撑小幅反弹，意味着楼市的消费潜力依旧巨大。2010年不比2008年，泛滥的资金和对未来的看好挺起了人们的购房信心，一味地压制需求不是本轮调控的本意，边压边疏导，切实增加保障房与普通商品房的供应，改变供需这一基础条件，才是平抑房价进而保证行业长治久安并拉动投资与消费的关键。
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