| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年08月09日 07:32 |
作者： |
李牧群 |
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到目前为止，被称为“史上最严厉的楼市调控”的“国十条”颁布已过百日，部分城市的房地产价格刚刚出现小幅松动，而房地产调控即将松动的传言就一再泛起。尽管相关部门对一线城市部分银行放松三套房贷款、国资委暗示央企拿地等做了辟谣，但各种观点仍然莫衷一是。而人们更为关心的是，事关百姓安居的房地产调控政策，接下来究竟走向如何呢？
认为房地产政策会松动的担心当然不是空穴来风。从政府层面来说，房地产宏观调控呈现出“量大跌价微跌”的成果，可以说调控目标已经效果初现；加之二季度经济增速意外出现下降，房地产低迷将导致经济二次探底的传言更甚，这使得保增长、调结构政策目标之间的关系变得更加微妙。
那么会不会因此出现房地产调控政策放松的局面呢？我们认为可能性不大：
首先，房地产市场的调控政策不会直接导致经济再次探底。
尽管遭遇了严厉的调控政策，房地产开发投资仍保持在高位。其中4~6月全国房屋新开工面积仍达4.82亿平方米，住宅开发投资达到9140亿元，总额大大超过前3个月。可以看出房地产投资大幅下滑的局面并未出现，即便是在二季度经济增长减速的情况下，房地产投资仍呈大幅上升的势头。
另外即便未来商品房市场投资下滑，如果2010年内包括廉租房和经济适用房在内的新建保障性住房300万套以及棚户区改造住房280万套的目标能够实现，那么涉及这580万套房的投资就会使得全年房地产投资总额有一定的保障。
对房地产的调控并未影响到跟房地产有关的行业的发展。不论是保障房还是商品房的建设，同样都能拉动劳动力就业，同样需要水泥、钢材、玻璃等材料，住进廉租房和经济适用房的家庭也同样会购置家具、电器。而且如果考虑商品住宅高空置率的因素，保障性住房的建设对于下游相关行业的拉动作用会更明显。因此不会出现由于商品房市场低迷导致对GDP增长的贡献大幅下滑的局面。
其次，政府在逐步扶持其他行业，正慢慢削弱对房地产行业的依赖。近期包括5万亿元的“新兴能源产业规划”以及西部发展的深入实施等项目纷纷出台，都显示出政府正在寻找今后不能依赖房地产时的新的可依赖增长点，这从另一个侧面也反映出政府是有打持久战的思想准备的。
再次，从政府公信力角度讲，调控效果初显，也不会尽弃前功。房地产调控的影响刚刚在6月份显现，市场刚开始降温，目前改变政策可能使得调控成果毁于一旦，并出现房地产价格新一轮报复性反弹。这也将极大地影响政府的公信力。
因此政府不大可能在房地产价格有更明显调整之前，就放松或逆转目前的房地产调控政策。
那么，政府会不会在短期内出台新一轮更为严厉的调控呢？我们认为可能性同样不大。
第一，目前的供求关系导致房价面临自然下降的压力。按照房地产开发周期，2009年四季度住宅新开工的4.22亿平方米和2010年前两季度新开工的8.05亿平方米，会在今年8月份后不断形成商品住宅供给量，而由于房价下跌趋势没有完全形成，或者下跌预期不明朗，购房需求释放缓慢，仍将处于观望阶段，预计未来三四个月成交量将继续下降。供求关系的失衡必然带来房价的下行压力。
第二，新一轮地产调控以来，开发商的资金来源增速正在持续放缓。从年初以来各类振兴计划的纷纷出台，也表明了政府今年松财政、紧货币的方针，尤其是严格的银行信贷约束短期内在房地产调控时期预计不会放松，近期商业银行对地产企业的授信额度正大幅下降，特别是对于一些中小房地产企业，同时房地产企业在资本市场再融资的难度也在显著加大。这都将造成未来开发商面对资金链断裂而不得不降价的局面。因此如果信贷投资规模不像2009年那样大量增加，即使没有新一轮的房地产调控政策，房价也会出现下跌趋势。
因此，目前调控效果还不明显，尚属政府对之前调控政策效果的观察期，短期内政策会按照目前的情况执行下去，并将以细化现有政策的实施为重点。
当然，目前政府在制定房地产调控政策的过程中，更多是结合国内外经济形势而不断调整的适机调整原则，即并非设定一个既定要调整到位的目标。这就决定了目前这种行政性调控很难保持长期化，一旦年底或2011年初出口增幅大幅下降，则房地产调控政策有可能最早在2011年二季度开始放松。
（作者系三星中国经济研究院宏观组首席研究员）
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