“国际金融危机从房地产开始，也将由房地产的复苏而走出危机。”中国人民银行金融研究所研究员邹平座近日接受本报记者专访时如是表示。
当前，房地产形势十分复杂，在此背景下，如何发展房地产金融的问题就显得非常重要。邹平座告诉记者，“走出国际金融危机的关键在于房地产市场和资本市场，在于通过提高生产力和总体价值水平来消除货币泡沫，在于通胀目标制必须建立在充分就业的基础上。离开这些措施，任何数量化的紧缩政策都会使国家经济受到损失。”
值得一提的是，在外界通胀预期不断增强的背景下，6月份信贷的飙升，再次加大了公众对通胀问题的担忧。不过，邹平座认为，信贷的增长与通胀之间并不存在必然的因果关系。“通胀不会马上出现。”
走出金融危机的上佳出路
记者：对于当前的房地产市场，很多专家都认为其发展很不正常，可是你却认为“国际金融危机从房地产开始，也将由房地产的复苏而走出危机”，房地产市场的复苏真的能帮助我们摆脱本轮金融危机的泥潭吗？
邹平座：本轮金融危机表明，房地产行业是一个国计民生的行业，也是国民经济的龙头行业。房地产出现问题，金融业就会出问题，经济也会出问题。只要房地产这个行业龙头抬起来了，其他各个行业就会较快得到恢复。
对房地产这个行业一定要有实事求是的认识。1989年中国发生了前所未有的通货膨胀。在以后的20年中，中国又实现了高增长与低通胀，现在回顾起来，一个重要的因素是中国后来启动了股权改革和住房制度改革，这两个市场吸纳了大量的购买力，也相应增加了居民的财产性收入。近一段时间，大家对这两个市场的议论很多，由于结构性泡沫问题，很多人对这两个市场提出了质疑。而且在发展过程中这两个市场也确实出现了一些结构性问题和制度性问题。
经济发展的最终目标是满足广大人民群众的消费需求，包括吃、穿、住、行、用。住在中国居民的消费中占大头，这是由于中国的传统文化决定的。中国经济发展过程中，要高度关注房地产业的发展。它牵涉到相关的100多个行业。房地产金融要支持保持房价的稳定。房价大跌肯定不好，现在美国的房价急剧下跌，失业更加严重，经济中的问题也更多。房价大涨也不好，过多的房地产泡沫一旦破灭，也会引发金融危机。
中国要继续保持国民经济高增长与低通胀，要充分发挥房地产和资本市场这两个市场的重要作用，做大、做强、做好房地产市场和资本市场。这样在未来的20年，还可以保中国经济高增长与低通胀。我们一定要认识到金融危机发生的深层次原因，泡沫的产生有两种不同的途径，一是价格上升，脱离价值形成的，另一种是价值下降形成的。治理危机的手段同样有两种不同的方式，一种是紧缩政策消除泡沫，另一种是提高生产力水平，扩大就业，提升经济的整体价值水平来消除泡沫。中国目前存在大量的失业问题，经济并未实现最优均衡。所以，中国应当关注第二种泡沫和治理措施。
记者：那么如何才能真正消除泡沫，消除新的危机产生的可能？
邹平座：一定要明确走出本轮金融危机的出口。通胀目标制一定要建立在充分就业的基础之上。决不能单纯采取紧缩政策来消除可能出现的资产泡沫，这是被本轮大危机所证明的事实。否则，还会引起新一轮的衰退。应当在更高的生产力水平上、更高的人民收入水平上，更优化的经济结构上，更好的经济发展方式的基础上，创造更高的价值总水平，从而消除泡沫，消除新的危机产生的可能，实现充分就业水平上的新的均衡。
继续优化房地产金融结构
记者：当前我国房地产主要存在哪些问题？如何优化房地产金融结构，推进建立合理的房地产结构，实现保增长、保就业和保民生的有机统一？
邹平座：当前中国房地产中存在的很多问题是结构性问题。包括城乡结构、商品房的档次结构、商品房与保障性住房结构、房地产企业结构、消费信贷结构等。
在风险可控的情况下，房地产金融要大力支持消费信贷的发展。支持国家扩大内需。支持保障性住房的发展，特别要加大力度支持廉租房的建设和开发。
廉租房的储备是一个地方未来经济发展的劳动力的储备，一定要从经济可持续发展的战略高度，为劳动力资源的优化和流动留下足够的空间。廉租房制度是解决住房民生问题的一个重要的突破口，应当纳入对各地方政府的政绩考核。
在商品房档次上，要增加对小户型住房的投入，增加对低收入人群的住房供给，同时也有利于节约土地。要认真执行国家一系列的房地产政策和信贷政策，推动建立绿色房地产、环保房地产、节约型房地产和科技型房地产，推动和谐社会建设。
在金融政策上,要大力支持守信誉、效益好的重点房地产企业的发展，支持一批优质房地产公司做大做强。在金融结构上，要不断进行金融创新，鼓励房地产企业多途径融资，优化资产负债结构和资本金结构，发展好房地产信托等业务，支持大型优质房地产公司走出去，打通国际融资通道。下大力气清收银行不良贷款，
降低不良贷款比例。
记者：在当前扩大内需的同时，房地产业一些违规行为有所抬头，如何进一步加强房地产金融监管，确保房地产金融的安全，支持国民经济安全有序发展？
邹平座：在支持房地产信贷发展，加大自主创新力度的同时，一定要强化监管，不断完善相关的金融法规。坚决执行一系列的监管政策，坚决打击各种假按揭、假担保和假抵押。只有房地产信贷合规了，才能保证房地产金融的健康发展。
当前，房地产价格上涨，销量急剧上升，很多人质疑房地产金融的安全问题。我觉得问题不在于这两个方面。问题在于如何采取切实的措施提高国家的生产力总体水平和人民的收入；如何在房地产迅速发展的同时，提高金融监管水平；如何在民生住房方面采取透明而可行的政策措施。
本轮金融危机表明，房地产行业出现问题以后会引起金融危机，房地产价格大跌会使社会消费萎缩，与房地产相关的很多行业不景气，引起失业增加，人民收入下降，从而使危机形成了一种“自强化”的恶性循环，这是我们在房地产调控中特别应关注的一个现象。
因此，就金融安全来讲，应当推动房地产市场稳定健康发展，强化房地产市场和房地产金融市场的深度和广度，从战略高度规划房地产行业的发展空间和时间，实现房地产市场和房地产金融市场的市场秩序、监管秩序与法律秩序的有效均衡。在科学监管和法律的制度基础上，房地产和房地产金融的发展空间可以不断扩大，从而支持国民经济的可持续发展。
记者：建立一个公平、公正、有效率的房地产市场是一个十分艰巨的任务。也是做好、做大、做强房地产的重要途径。如何维护房地产金融市场秩序，提高房地产行业的效率？
邹平座：事实证明，房地产出现问题的根本原因是房地产的效率不高，出现一些信息不对称和不充分的问题，如房地产垄断、逆向选择、道德风险等问题。公平与公正必须以市场效率为基础。不能否定房地产市场化改革，不能走改革的回头路。房价的高低是由市场客观规律决定的，要不断提高房地产的市场效率就要使房地产市场更加透明，克服信息不对称问题和垄断等问题，优化房地产资源的配置。
记者：当前对出台物业税的争论非常多，对此你是怎么看待的？
邹平座：关于物业税等问题，要尊重中国的特殊情况，不能一刀切，不能一切向西方学习。中国的房地产的土地不是所有权，而是使用权，业主在买房时已经支付了大量的租金，这也是中国房价高的一个重要原因。即使出台物业税也应当区别不同的情况，新老划断。总之，物业税关系重大，推出这样的政策要经过认真的研究和推敲。
信贷投放增加事出有因
记者：7月8日晚，央行提前宣布，我国6月份人民币各项贷款较上月新增15304亿元，超出此前市场预计的万亿元左右增长的规模。这是今年以来仅次于3月份和1月份的第三大信贷高峰月。是什么因素造成了我国6月份信贷猛增？6月份信贷猛增是否正常？
邹平座：15304亿元这个数字仍然在合理的范围之内。6月份全国银行总存款增加了两万多亿元，银行放贷的数目必然会增多。相比两万多亿元的存款，15304亿元的信贷，从数量上并没有超过规定的存贷比例。
在国际金融危机还没有根本缓解、许多西方国家经济的前景还不明朗的情况下，我国的外需仍然没能得到根本改善，这在一定程度上促使了我国内向型产业的投资，导致了信贷数量的增加。
中央采取适度宽松的货币政策的同时，地方政府也积极响应中央一系列刺激经济的政策，加大了大型工程项目以及基础设施建设等民生工程的投资力度，这也是信贷数量上升的一个重要原因。
实际上，信贷的很大一部分，都被政府投入到了民生工程上，这是一个很好的现象，既能扩大就业，又能惠及民生，还能从根本上刺激经济的增长，可谓一举多得。
记者：一些专家表示，房市和股市是信贷流入的主要方向，对此你的看法是什么？
邹平座：资金的流向有自己的规律。此次巨额的信贷中的大部分，还是流向了实体经济。即使有一部分资金流向了股市和楼市，也是非常正常的，不必过度担心。不必过度忧虑资金向资本市场流动，因为资本市场的资金，最终还是要流向实体经济，这能使整个金融结构得到优化，并不是什么坏事。
记者：中小企业在此次信贷增长中占有多大比例？
邹平座：虽然还没有拿到具体的数据，但是这15304亿的信贷增长中，中小企业肯定占了相当一部分。
记者：是什么原因引起的？
邹平座：这是由于国家出台的多项政策在一定程度上缓解了中小企业融资难的问题。关键还是要进行宏观上的调控，一方面，要遵循资金的流动规律，不能过度干涉资金的流向；另一方面，中小企业在就业等问题上发挥着巨大作用，不能忽略对中小企业融资问题的关注。
记者：6月份信贷的飙升，是否会产生通胀问题？
邹平座：信贷的增长与通胀之间并不存在必然的因果关系。虽然理论上信贷的增长可能导致通胀，但是由于目前外需还没能明显回升，我国众多企业还处于产能过剩状态，这决定了通胀不会马上出现。
通胀问题和货币供给、需求的弹性有很大关系，如果国家货币供给弹性大于需求弹性，失业率较高,那么，通过增加信贷来扩大生产、增加有效供给，反而能使物价保持一种更高水平的稳定。
