话题缘起：

　　一涨一跌的市场规律

　　一涨一跌，这是市场规律。有了２００６年和２００７年的疯狂涨价，才有了２００８年所谓的“熊市”。今年年后深圳房价再度明显攀升，然而这一波涨价的市场预期明显不及从前，“涨上去会不会跌下来？”这样的质疑不绝于耳。

　　事实上，这样的质疑并非没有道理，在刚性需求大量入市、深圳存房迅速消耗的情况下，一再地取消优惠和提高价格，只会钝化刚性需求的入市热情。而多次网络调查也显示，深圳网友普遍认为房价偏高，反感涨价。在这样的背景下，是什么支撑深圳开发商的涨价？是市场变了，还是另有奥妙？

　　深圳为何再度领涨？

　　一份来自广东省的价格形势分析表明，今年４月份深圳新房价格比３月份再度上涨了２．０％，环比涨幅在全国７０个城市中位居第二。

　　而据调查显示，和春节前后相比，深圳在售楼盘价格普涨，同类户型的多个楼盘涨幅在１０００～２０００元／平方米之间，最高涨幅过３０００元／平方米，其中南山、罗湖、西乡、龙华涨价楼盘最多、涨幅最大。世联周报也显示，上周成交均价为１３０１２元／平方米，较前周上升３．７％；与此同时，新房成交锐减，成交１８９０套，环比下降２３．８％；另外，三级市场活跃，共成交３１４１套，环比上升１１．３％。

　　房价不是一夜之间涨上去的。“３月份出现了今年第一波大范围涨价，４月份在原来的基础上又有上扬。”有分析人士如是指出。这与开发商的反应不谋而合，后海片区有开发商表示，３月份只是取消优惠，４月份正式提价，涨幅是１５００～２０００元／平方米，“涨价后的成交略微清淡，但仍然能够接受。”也有开发商内部人士称，将项目分期“试水”，前期年后推出，后期４月份再度开盘，每期套数都在１００套左右，依市场的接受程度来涨价。

　　事实上，有业内人士指出年后第一波涨价始于中小户型和高性价比住房，因为刚性需求的大量入市而造成局部“哄抢”，促使开发商在原有低价基础上提价。因为这类物业原有价格不高，涨幅也不大，市场接受程度不错。然而第二波涨价就开始涉及大户型和豪宅，甚至蔓延成整个市场的普涨，“其中有投资成分，也有非理性原因。”

　　货币政策推波助澜？

　　经历２００８年的市场调整，深圳很多中小户型都接近“成本价”，相反大户豪宅价格相对坚挺。因此说中小户型的年初涨价还颇有些“触底”反弹的意味，那么接下来豪宅大户项目普涨，就开始超出很多人的预料了。

　　“在实体投资环境恶化的情况下，部分资金尤其是从银行流出的资金就会进入虚拟经济，这也就造成股市、楼市出现回暖的假象。”日前著名经济学家郎咸平在深圳抛出了这样的观点，他认为楼市疯涨，交易量大幅增长，都是大量避险资金进入的表现。

　　事实上，这样的观点也与中原监测到的数据吻合，４月份深圳大户豪宅的成交客户中，投资比例明显增多，多套购买的现象时有发生，不排除流动性资金重新进入楼市的可能。而记者从后海某豪宅处了解到，４月份成交迅速放大，不低于４００万元／套的单位每周成交都在１０套以上，其中也不乏投资客的身影。

　　根据央行公布的数据，２００９年１月至４月总放贷量达到５．１７万亿元。前４个月的放贷量就超过２００８年全年的实际放贷量４．９万亿元。而今年初步预计放贷量将会超过９万亿元。有专业人士分析并以为，今年的放贷量是６万亿元，是一个生死界线。不过，从现在的放贷量来看，６万亿元很快将被突破。尽管银监会有“商业银行控制房地产开发商贷款的权重，严控二套房贷的有关措施”的要求，但是照目前来看，宽松的货币投放趋势依然不会扭转。

　　年中将成分水岭？

　　“投资客进场了，但还不是一窝蜂。”中原地产深港研究中心总监张伟称，涨价将不可避免地抵消掉一部分置业者的入市需求，与此同时投资客的进场却加快了楼市存房的消化速度，也促成开发商提价的举措。但是和前两年相比，无论是涨价幅度和市场信心都大不如前。

　　至于房价是否重回下跌状态，张伟认为，６月份之前购买力回暖是大势所趋。除了市场因素外，也要看非市场因素的作用，包括下半年的货币投放政策和对未来通胀的预期，在金融风暴的背景中，实体经济受损、股票市场动荡，楼市很容易成为游资聚集的唯一通道。

　　众厦地产总经理助理林晓华称，目前深圳楼市涨幅仍然在可控之内，目前的楼市回暖与政策面和信贷层有关，并不是经济面和收入面有较大改观。因此目前开发商的首要任务依然是消化存量。而涨价除了钝化需求量外，更有可能促使刚性需求涌入三级市场。“预计到６月份，新房成交会有一个较为明显的下滑。”届时开发商很有可能再度拉响“价格战”吸引买家。

　　●调查显示，和春节前后相比，５月份深圳在售的９０余个楼盘中，有近半数楼盘变相或直接涨价，涨价幅度从每平方米几百元到千元不等。

　　●上周深圳新房成交锐减二成，刚性需求进一步涌入三级市场，涨价钝化需求开始逐步显现。

　　●专家称，房价上涨与第一季度宽松的货币投放有关，一旦涨幅过猛观望将卷土重来。