奥运会对房地产资金游走京沪穗有何影响？外资如何攻略二线城市？变相的外资房地产基金如何运作？且看德勤华北区企业财务咨询总监谭旭昌的分析

    【背景】据《上海证券报》报道，为了落实全国住房工作会议的相关精神，稳定房价、平抑市场投机，防范房地产业信贷风险，银监会正在抓紧制定房地产信贷管理的新政策，相关政策措施已经征求了商业房地产信贷部门的意见，可能会赶在国庆节前出台。
　　据悉，为加强调控力度，新政策可能会以银监会和人民银行联合通知的形式下发。
　　据了解，本次政策调整进一步提高了房地产开发和消费贷款的标准，其中第二套住房贷款的首付比例将调整至40%以上，而且对利率水平也规定了大幅上浮的区间，商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范。
　　银监会对于近期房价上涨过快的趋势非常担忧，上半年就表示要制定调控措施，提高贷款标准。据记者了解，不久前，建行广东、重庆等地分行，对于第二套住房的按揭首付，已率先由以前的三成提高至四成。其他银行虽未有所动作，但也已经开始关注可能出现的房贷风险。业内人士表示，市场对这次出台的政策内容和时间已经早有预期。
　　在针对房地产的所有宏观调控措施中，堵截外资是执行最彻底的一环，有“13道拦截金牌”之说。外资机构如何看待中国房地产市场，他们会采取什么样的进取路径？
　　
    德勤华北区企业财务咨询总监谭旭昌认为：现在，中国的房地产是全世界资金的落脚点。现在虽然出现结构性供需不平衡，但这种情况其实在每一个国家都有，这是一个过渡阶段。房价会继续升值，但应该不会有很离谱的升或降。对房地产的需求会持续提高，先是经济适用房和普通商品房，然后是中等水平的公寓，一直提升上去。
    中国政府陆续出台一些调控房地产市场的政策，这是好事，可以防止房地产市场过度波动，中国不会发生当年日本那样严重的房地产泡沫。中国的房地产市场并不是全面火爆，主要集中在沿岸城市，还有很大的空间去支持房地产市场的发展。
    在他看来，人民币存款已有很大规模，如果组织和运用得当，完全用不着外资了，但是现在很多法规没有完善。而且，正因为这笔钱的规模很大，同时又来源于百姓，在运用中一旦出错，可能会造成很大的影响，即使是1%的损失。所以，操作起来很不容易。
    目前，外资进来的还是很积极的。很多外资正在尝试利用国内的壳，成立基金，用国内的资金渠道去投资房地产，这是变相的房地产基金。现在缺的就是有经验的经理人。
    谈到城市路线，谭旭昌指出，现在确实有很多外资从上海转到北京，部分是因为北京马上要开奥运会，会后可能又会回到上海或者改道广州。在北京拿地不容易，如果有了地，开发商即使没钱也不会有问题，因为地在他手里。上海的情形与此很不相同。
    在二线城市像南京、苏州，拿地比较便宜而且容易，投资比较小，可以建比较大型的楼盘。所以，目前二线城市是外资比较看重的。不过，开发商曾经集中投资一些二线城市，留下大量烂尾楼，所以现在投资时会比较谨慎。所以，外资也只是偏重某几个二线城市。■



    《财经》杂志实习记者宋燕华采写

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