6月房地产销售居创新高,“限”字当头也无可奈何?

061005298792.jpg

  房地产开发销售居高不下

  昨日,国家统计局发布了2017年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况报告。报告显示,在房地产开发投资方面,2017年1-6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。

  在房地产开发企业到位资金方面,1-6月份,房地产开发企业到位资金75765亿元,同比增长11.2%,增速比1-5月份提高1.3个百分点。在房地产开发景气指数方面,6月房地产开发景气指数为101.37,比5月份提高0.19点。

  商品房销售则反升不降。统计局数据显示:1-6月,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1-5月提高1.8个百分点。其中,住宅销售面积增长13.5%,办公楼销售面积增长38.8%,商业营业用房销售面积增长32.5%。商品房销售额59152亿元,增长21.5%,增速提高2.9个百分点。其中,住宅销售额增长17.9%,办公楼销售额增长38.9%,商业营业用房销售额增长41.7%。

  据此分析,房地产开发以及商品房交易数量正呈快速增长态势发展,这基本上平衡了前几个月一、二线城市“双降”的颓势。而商品房销售数刷新历史记录的现象,则使人们开始将目光聚集到三、四线城市。

  近日有中原地产公布的相关数据显示:6月单月商品房销售面积接近2亿平方米,销售面积仅次于2016年12月份的最高数据,单月销售面积位居历史第二。

  由此可见,自2017年房地产调控政策颁布以来,中国的房地产投资和销售的“牛市”似乎并未得到有效控制。而且根据报告显示,在开发商的投资比例中,住宅投资仍占据主要位置。

  而根据统计局数据显示:前六个月住宅投资34318亿元,增长10.2%,增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。也就说即使在限购的条件下,居民对住宅的需求人仍是只增不减的状态。

  那么之前媒体报道的北京房价环比下跌、二手房成交量下降、房地产投资增速放缓等等,难道都是虚假信息?

  近日,中国指数研究院发布数据显示,2017年1~6月,北京商品住宅销售面积为240.18万平方米,同比下降34.87%。

  国家统计局此前发布的数据也显示,一线城市房价涨幅回落尤为明显,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点。

  以上官方数据均证实,目前我国一线、二线城市在政策的调控下,房价、房屋成交量、投资增速的确都有明显下滑,而此次数据的拉高则是源于三、四线城市的异军突起。

  三、四线销售成主力军

  一二线城市受调控政策影响,控房价、防风险;三四线城市则秉承着国家“去库存”的政策导向,鼓励房产销售,一来二去三四线城市反倒炒起了“土地热”。

  国家统计局新闻发言人邢志宏表示,由于因城施策、分类指导的方针,全国非重点城市商品房销售面积上半年增长24.5%,继续保持在20%以上的增长水平。而这其中的“非重点”城市则是指需求量相对没有那么旺盛且库存量较大的三、四线城市。

  而导致三、四线城市短时间内销量猛增,主要还是受去库存政策的驱动影响。据中原地产公开数据显示,全国200多个三四线城市合计推动成交金额,比去年同期上涨了42.6%,尤其是溢价率达到了40%。

  其中,在去库存上,三四年城市还成为近两个月去库存的主力,单月库存去化1441万平方米,主要以住宅为主。单月库存去化达1441万平方米,主要以住宅为主。在开发投资上,三四线的房地产开发投资增速上涨迅速,但一二线投资数据相对平稳。

  另一方面,虽然有限购令的监控,但仍有不少房企在背后极力推动房地产销售,或以茶水费、选号费等隐性加价的行为,给消费者以后续房价会继续上涨的误导信息;再加上到了6月暑期是学区房成交的高峰时期,因此6月份销量上涨显著也是情理之中的事。

  此外,房企业绩的分化和竞争也是拉动房地产销售的原因之一。根据目前公布的6月份28个标杆房企销售业绩数据显示,碧桂园、恒大、万科等28家龙头房企,6月单月销售4015亿,上半年合计销售18564.6亿,平均同比销售金额上涨61.5%。

  其中,深耕三四线城市的碧桂园同比涨幅达到了131%,以2889.1亿元人民币的销售额,超过万科、恒大成为今年上半年房企销冠。

  下半年楼市或趋稳

  F君认为,像6月份这样销售量大幅增长的状况,不会持续太久。一方面,2017年上半年,在因城施策的政策引导下,各地政府都在适时调整,符合当地房地产市场发展状况的房地产调控政策,截至6月底,已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策。

  而伴随着政策的日益趋紧,房地产开发投资的增速也在放缓,很多资本和房企面临着有钱没处使的投资困境。据公开数据显示,2017年1~6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1~5月份回落0.3个百分点。

  另一方面,政府通过限买、限贷、限售等方面抑制供需失衡的同时,也在积极谋划加大土地和住房的供给,今年中央政府已提出确保再开工改造600万套的棚改任务,这对于平衡房地产市场的供需关系,改善一线城市房地产行业投资颓靡的态势,具有重要意义。

  而银行方面的贷款政策的紧缩,也成为了房地产调控的有力帮手,尤其对小型房企的影响颇大。据民生宏观固收研报显示,2017年以来,房地产企业融资收紧,房地产企业信用债发行缩量75%,重新回归银行贷款和房地产信托。

  此外,从去年下半年开始,四大行也一反鼓励的常态,对一些开发商项目的开发贷设置的门槛较以往更高,审核条件也更加严苛,甚至连拒贷的情况也时有发生。

  因此基于宏观政策调控加码、房地产供给需求逐渐趋向平衡、以及房地产投资的增速放缓,可以预见2017年下半年大部分地区楼市会有明显降温,房地产市场将逐渐趋于平缓。

  房价或不会大幅降低

  那么楼市的趋稳和房地产投资变缓,是不是就意味着房价会有大幅下跌呢?F君认为,房价多少会下跌,但大幅下跌基本不可能。

  虽然目前一、二城市的大型房企投资变缓,受政策影响暂时无法“动手”,但三、四线城市的去库存政策,仍存在很大的房地产发展机遇,甚至有不少来自一、二线城市的大型房企来买三、四城市的烂尾楼,或者缺乏资金的新项目。

  因为三、四线城市不同于一、二线城市企业,在三、四线城市即使销售量上去了,可供运转的资金也不足以投资新的项目,而且这些地区房企大都是小型房企,受政府调控政策影响会比较明显,另一方面这些地区对房屋的需求量也不如热点城市高。

  但随着三、四线城市房地产红利的到来,这些地区的房地产资源势必会引来一、二线大型房企的争夺,而且目前部分地区已有了苗头。

  中国指数研究院发布报告显示,部分三四线城市土地市场成为房企拿地的热门地带,部分区域出让金额同比翻番。2017年1~6月,嘉兴、无锡、南昌、镇江、金华等三四线城市土地出让金额同比均增长超过100%,恒大、保利、中海、融创、金地等房企均加大在三四线城市拿地力度。

  而这些大型房企的“入侵”,势必会带动周边商业体的发展,促进地方经济的发展,从而带动就业,拉动房量需求。

  此外各地区在去库存的过程中也在抑制房地产开发投资,所以我们看到的虽然是今年上半年商品房销售量不跌反升,但实际上待售面积却在不断减少。

  统计局数据显示,6月末,商品房待售面积64577万平方米,比5月末减少1441万平方米。其中,住宅待售面积减少1305万平方米,办公楼待售面积减少60万平方米,商业营业用房待售面积减少128万平方米。目前房地产库存,已降至2015年2月以来的28个月新低。

  这意味着什么?意味着三、四线城市商品房销量不会一直增长,因为待售面积有限,所以当房地产销售增长到一定时期时,会逐渐放缓,甚至出现下降。但这也需要一个过程,而且这个过程中不排除随着市场房源供给的下降,导致房价小幅回升。

  包括住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌也表示过,总体来看,2017年是房地产市场降温的过程,即房价增幅下降。所以楼市降温并不意味着房价会大幅下跌,只是“增幅下跌”,未来房价仍可能会有小幅增长,即使有中介所说的:一套报价500万的房子,以400万成交,那也是极少数情况。所以那些声称要等到房价大跌的时候再买入的朋友,估计你要等到猴年马月了。

独家专栏

热门推荐