供应大增、租金下挫 深圳甲级写字楼空置率升至23%

  今年上半年,深圳的甲级写字楼空置率已攀升至23%。

  某种程度上,这在市场的预期之中。早在今年年初,房地产顾问服务公司高力国际就预测,深圳写字楼市场空置率将上升14个百分点至30%,平均租金将下滑4%。

  一个主要的原因是供应量大增。相比于2018年,深圳的写字楼总面积在2019年至2022年,预计将增长约100%,其中一定程度缘于深圳前海有大量新增写字楼在建。

  此外,从需求端来看,互联网金融行业整顿的影响仍在进一步释放,叠加当前的经济形势,一季度深圳新登记外资企业同比下降75%。短期来看,深圳的写字楼市场仍面临严峻形势。

  但长期来看,分析人士普遍认为,深圳正处于粤港澳大湾区建设的历史机遇之中,占据创新高地的深圳具有重要的战略意义,由此产生的办公需求也值得期待。

  空置率走高,租金下挫

  6月18日,高力国际在“2019年上半年深圳物业市场回顾与展望”会议上指出,深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%。

  而在2018年第二季度末,这一数字为13.6%。

  戴德梁行指出,今年一季度,广州的甲级写字楼市场空置率为4.1%,这一数字创下了历史新低,其原因是琶洲商务区吸纳量强劲,一季度广州写字楼市场也没有新增供应。

  仲量联行的数据则显示,一季度北京甲级写字楼市场整体空置率环比下降0.2个百分点至4.7%,整体需求略有回升。

  深圳甲级写字楼空置率的上升,也使得租金增速承压,2019年上半年租金小幅下挫至236元/月/平米。

  高力国际华南区董事总经理冯文光表示,降幅主要是福田甲级写字楼的带动,尤其是P2P行业纷纷撤离有关,而撤离在去年底结束。

  今年一季度,福田区也仍然在出现退租现象,全区净吸纳量为负1.2万平米。

  2018年,互联网金融行业整顿,监管趋严,一些企业倒下。而网贷平台爆雷等事件的影响,也让业主方变得更加谨慎。

  福田区一座写字楼管理处的人士告诉21世纪经济报道记者,现在整栋楼里已经没有互联网金融类企业了。有的是主动离开,有的到期了业主方不再续租,或者直接清退,新找上门来的也已经不租了。

  “公安局来了好几次,(这一类企业)风险还是比较大。”该人士表示。

  2018年,作为深圳四大支柱产业之一的金融业,增加值仅比上年增长3.6%。

  空置率走高租金下挫,除了需求端的变化之外,另一个原因是深圳写字楼的供应近年来持续处于较高水平。高力国际的数据显示,截至2019年上半年,深圳全市甲级写字楼存量达到553万平米,环比和同比分别上涨8.3% 和19.3%。

  当前的经济形势也是影响因素之一。一位在福田中心区租用办公楼的创业者说,最近一段时间了解了深圳的写字楼市场,核心区域的租金也在下降,这也反映了经济形势。

  一个更直观的数据是,今年一季度深圳GDP增长7.6%,与去年全年的增速水平一致。但在2017年,深圳的GDP增速为8.8%。

  深圳市市场监督管理局的数据显示,2019年1-3月,深圳新登记企业57728户,同比下降13.7%。其中,内资企业20户,较去年同期减少了6户,同比下降23.1%;私营企业56304户,同比下降8%;外资企业1404户,同比下降75%。

  市场长期仍较乐观

  在空置方面,前海尤其突出。

  高力国际的数据显示,截至2019年上半年,甲级写字楼空置率方面,福田达16.1%,南山为21.7%,前海则高达65.7%,全市平均为23.3%。前海由于大量供应入市,并且该板块基建及配套不完善,市场还未成熟,所以空置率较高。

  6月17日,深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》的通知。其中,在前海片区达到一定条件的租户,每年可获得高达500万元的办公用房租金补贴,并且可连续享受三年。

  该补贴办法明确指出,为降低深圳前海深港现代服务业合作区企业运营成本,引导注册企业加快回归前海扎根经营,加速产业和人才集聚。

  有分析指出,政府出钱支持写字楼出租,这在深圳尚属首次。

  第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿告诉21世纪经济报道记者,前海在此前已经启动了“企业归巢”三年行动计划,这次的补贴政策,也是为了鼓励在前海注册的企业回来办公。从客观效果来看,会使得片区的办公楼空置率降低。

  未来的情况会怎样?

  高力国际方面表示,根据深圳甲级写字楼供应量和需求量测算,深圳甲级写字楼目前的空置水平或延续至2021年。但考虑到深圳在科技方面的优势,前景仍然“相对比较乐观”。

  吴睿也认为,短期内受经济形势的影响,压力的确比较大,但深圳产业的内部增长和外部增长基本面依旧向好,且第三产业比重与其他一线城市相比存在一定空间。第三产业发展程度与甲级写字楼的需求存在一定的正相关关系。

  2018年,深圳的三产比例为0.1:41.1:58.8,第三产业的比重未超过六成。相比之下,同期北京、上海和广州的第三产业比重分别为81.0%、69.9%和71.8%。

  据第一太平戴维斯测算,根据深圳第三产业发展的历史趋势,预测未来五年的甲级写字楼吸纳量分别为55.2万,61.3万,68.1万,75.6万和83.9万平米。短期内供过于求造成空置率承压,但在2021年及之后吸纳将会开始超越供应,届时空置率预计将逐年走低至9%的水平,供需关系趋于稳定。

  另一个让市场感到乐观的因素在于,深圳写字楼的大宗交易变得活跃。吴睿表示,自2019年大湾区规划公布以来,机构投资者加大了对湾区门户城市的关注力度,深圳写字楼价值的成长性以及湾区门户城市的战略地位已经成为外资和险资重点考虑的因素。

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