协信地产引入外资股东做背书,欲为多次折戟的上市计划铺路?

  曾几何时,重庆协信远创实业有限公司(简称“协信地产”)与龙湖集团(HK:00960)、金科集团(SZ:000656)、东原地产(SH:600565)、华宇集团等并称为渝派房企的“五朵金花”,但如今,协信地产地产却在多元化转型的道路上,失去了规模的优势。

  协信地产转型始于2015年,当年,通过与清华控股旗下的启迪控股股份有限公司(简称“启迪控股”)合作,协信地产切入了产业地产领域,此后,又相继布局了长租公寓、特色小镇、不良资产重组等多元化业务。在此期间,协信地产一直在谋求上市,却均以失败告终。直到近日,协信地产再度引入新加坡城市发展集团成为其第二大股东。

  有多位专家向蓝鲸房产分析,协信地产引入背景雄厚的股东背书,不仅可以帮助其解决转型路上的资金问题,同时也有助于提高协信地产的估值。而其此举或意在为新一轮上市铺路。

  引入新股东,解资金之急

  近日,据《联合早报》称,新加坡城市发展集团以股权和贷款方式投资55亿元人民币(约11亿新元),收购协信地产约24%股权,成为其第二大股东。对此,蓝鲸房产向协信地产发去了采访函进行核实,不过对方并未予以回复。而据观点地产新媒体报道称,上述情况属实。

  易居研究院研究中心总监严跃进对蓝鲸房产分析表示,协信地产此举可能意在通过导入更具实力的企业,为其上市、融资、扩大企业品牌等方面蓄力。“有财团进来,企业的资金问题就可以解决了。”一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产透露说。

  1994年,协信控股集团董事长吴旭以2.5万元的资金在重庆创办了重庆协信控股集团有限公司,2年后,企业开始涉足房地产业务创办协信地产。从时间上来看,较早进入房地产市场的协信地产,在2011年-2014年期间迎来了发展波峰。据克而瑞发布的百强房企榜单显示,在此期间,其均在百强房企之列,2014年更是跃入第48位。

  但这一趋势却在2015年呈现出急转直下的局面。这一年,协信地产开始了多元化转型,2015年6月10日,协信地产通过与启迪控股合作,进入产业地产领域。此后,协信地产将总部搬迁至上海,并加速多元化业务布局,陆续涉足农业、不良资产、特色小镇、产业园区、长租公寓等领域,并确立了不动产投资运营板块、金融板块、科技板块三大板块。其中,协信地产下辖启迪协信、协信商业、天骄股份三大业务板块,是协信地产不动产平台的重要组成部分。

  在董事长吴旭的战略中,“去房地产”将是协信地产未来的发展方向,他曾在启迪协信整合重组之时对外表示,协信地产将会是一家长于运营,而非单纯追求规模化增长的开发企业。然而,这些资金沉淀期和回报周期都较长的产业目前正在反噬协信地产。

  彼时,协信常务副总裁张泽林也向媒体表示,“去地产化对财务的影响非常大,需要再熬一段时间,如果我们体量再大一点达到500亿元,30%的持有型物业会比较舒服,这个阶段我们付出了发展速度不快的代价。”

  而据克而瑞数据,在重庆大本营,2015年,协信地产以56.15亿元的销售金额与龙湖、融创中国一起位列三甲。此后,协信地产排名一路下滑,至2018年其在重庆市场的排名已下滑至14位。这也是其在全国的一个缩影。2015年——2017年,协信地产全国销售金额分别为129.5亿元(行业排名77)、110.2亿元(行业排名132)、195.5亿元(行业排名93)。 2018年,协信地产尽管以272.5亿元的销售金额位列第88位,但距离其定下的600亿元销售目标却相去甚远。

  这些短期内无法回款的多元化业务也在不断拖累着协信地产的财务表现。2019年4月30日,协信地产发布了《2018年债券报告书》。数据显示,2018年,协信地产营业收入为91.47亿元,同比下滑3.23%。与此同时,其借款总额从2016年的323.64亿元上涨至405.84亿元。在2018年债券报告书中,协信地产提及2019年公司预计偿还银行、信托借款及应付债券合计129.57亿元,而其期末现金及现金等价物余额为24.64亿元。

  新加坡新城市发展的55亿注资无疑为其继续转型提供了资金“弹药”。

  多次上市计划搁浅后,或再为上市铺路?

  过去多年来,协信地产的调整动作似乎都是在为企业上市做准备,此次引入新加坡城市发展集团,或也不排除这一目的。

  事实上,早在2011年,协信地产便提出要赴港上市,并把时间定在了2012年,因当年融资环境严峻,上市计划无奈延迟。此后于2013年4月,港媒爆料,协信地产在下半年拟通过IPO形式登陆港交所,但该计划后来因故无疾而终。

  直至启迪协信整合重组之时,协信地产再次对外表示,这是协信地产集团在产业地产重构的第一步。并称,第二步计划引进战略投资者,在股权层面或者资产方面进行合作。第三步进入资本市场上市,未来计划走主板IPO上市。

  2016年11月,通过引入绿地控股(SH:600606),在股权转让、增资及重组完成后,绿地控股和协信控股(协信地产控股母公司)旗下的汉威重庆房地产开发公司并列为协信远创第一大股东。这标志着协信地产上市进程完成第二步动作。然而,从2017年至今,协信地产的第三步却步履维艰。

  2018年是协信地产离上市最近的一次。2017年7月,协信地产斥资5亿元收购狮头股份(ST狮头,SH:600539)第一大股东100%股权,成为狮头股份第一大股东。此后4个月,协信地产多次增持,截至11月13日,共计持有狮头股份5811.27万股,持股比例达25.27%;凭借这一比例,协信地产成为该上市公司的实际控制人。

  紧接着,2018年2月26日,狮头股份发布关于重大资产重组继续停牌暨进展公告,并披露重组标的资产初步确定为协信地产控股的重庆天骄爱生活服务有限公司。临门一脚之际,3月27日,狮头股份发布公告称,终止筹划重大资产重组事项,原因是公司控股股东因纠纷,导致其持有的公司股份35112700股无限售流通股股份被司法冻结。这使协信地产刚刚打开的一条资本市场通道,又一次面临困境。

  吴旭在与启迪控股签署合作协议的那场会议中,还为协信地产定下了上市时间表:力争2016年底上市,最迟上市时间为2020年。如今,留给协信地产的时间不多了。

  值得一提的是,自2018年开始,中小房企扎堆赴港上市,但这其中并没有协信地产的身影。“港股上市虽然比A股快,但是估值较低,除非企业等不及,否则A股仍是企业首选上市地。”上述不愿具名的业内人士向蓝鲸房产表示。他补充道:“引入背景雄厚的第二大股东背书,对企业提高估值有一定的作用。”

  在此背景下,协信地产是否有意转投港交所呢?协信地产并未回复蓝鲸房产的采访。同策咨询研究总监张宏伟对蓝鲸房产分析道:“此时引入战略股东,且股东有境外背景,企业多半是考虑在境外上市,同时,运用股东方的背景在新加坡实现产业地产的资产证券化,这些都是后续可以探讨的方向。”

  然而,在近期中梁地产、海伦堡、奥山控股、万创国际等房企招股书先后失效又及时更新的现状下,房企赴港上市热潮已遭遇降温,在此局面下,协信地产的上市之路将如何继续?蓝鲸房产会持续关注。

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