全国首个现房销售试点亮相 取消预售制还会远吗?

  深圳出现全国首个现房销售试点,这似乎将“是否取消预售制”的讨论再推向业内的话题高峰。业内人士表示,当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭,而房地产企业也将面临一场重大洗牌。

  在“取消预售制”话题掀起房地产市场轩然大波的20天后,现房销售试点就亮相了,这给最近本就已经是惊弓之鸟的楼市又鸣了一枪。

  根据《证券时报》报道称,距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天,全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府亮相了。这意味着,深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。

  中国金茂表示,在绿色健康和智慧科技两方面升级,将该项目打造成为珠三角地区的标杆金茂府项目。

  不过,有业内人士认为,在当前深圳房地产市场降温、改善需求陷入观望的背景下,该昔日地王项目以高品质、高价格入市后,市场接受程度还有待观察。

  但值得注意的是,多数业内人士建议在一些城市逐步落地预售制度改革试点,不应该“一刀切”全面取消。

  中原地产首席分析师张大伟接受证券时报采访时也认为,短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。“当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭”。

  取消预售制影响几何?

  华尔街见闻会员专享文章《全面取消房产预售制?忧心的不止是开发商》分析称,以南京实行现房销售制的效果看,土地溢价率大幅下降,地价没有大幅上涨,但房价下降的程度也微乎其微。可见,现房销售政策不会对房价形成直接的冲击性影响。但有一点可以肯定,对于高周转模式来说,预售制的取消意味着开发商回笼现金的周期被延长,此前以月甚至以周为单位,此后不得不以年为单位。上市房企的毛利率可能不会改变,但销售和净利润的增速将被重挫,同时短期内还会造成较大的偿债压力。

  再结合广东省的实际情况看,广州在四大一线城市中对土地财政的依赖程度最高,近三年的土地出让金占政府一般性财政预算收入的比例在20%至30%之间,取消预售制将对开发商的土地投资热情造成严重的打击,短期将大规模缩减土地出让金,长期也不利于增加市场多层次的住宅产品供给,难免会形成较大的房价上涨预期。

  广东省房协同时强调,考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产开发企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。因此,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售,并拟定取消预售、全面实施现售的时间表,分阶段推进。

  预售制造就了地产“高周转”模式

  华尔街见闻会员专享文章《全面取消房产预售制?忧心的不止是开发商》中曾提及,预售制是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一,始于上世纪90年代末轰轰烈烈的“房改”潮。预售制度刺激开发商竞拍土地,获得政府的用地、规划、建设施工和销售授权后,面向公开市场销售期房、回笼资金,达到快进快出的目的。

  当下,以碧桂园、恒大为代表的房地产开发“高周转”模式,正是预售制度下的产物。土地从招拍挂市场到住宅产品销售市场,间隔最短的仅有3个月。去杠杆和楼市调控政策的夹击下,开发商不得不加速“高周转”,提高自有资金的使用效率,以时间换规模,以规模换利润。

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