政策转向资金流向哪儿?房企资金链紧张并未缓解

  本报记者 方海平 上海报道

  央行连续15天暂停公开市场逆回购操作,银行间资金面持续处于超宽松状态,质押式回购利率、拆借利率、AAA同业存单利率等不同利率指标均快速下行,突破上一轮政策宽松的价格,达到近3年以来的最低值。

  央行4月、6月定向降准,共下调人民币存款准备金率1.5个百分点,又透露出政策转向稳健偏宽松的方向。由此,市场对于新一轮“放水”几乎形成一致预期。

  此次,中央对于新投放的资金流向做出严格的限制,强调精准滴灌、定向支持小微企业。针对房地产的相关政策不仅未见放松,而且再次强调严格遏制房价过快上涨,措辞较此前更为严厉,局部地区如深圳等有加大政策力度的行为。

  在这种背景下,这一轮资金是否会进入房地产领域?

  一家大型房地产企业人士对21世纪经济报道记者透露,7月份刚开过集团的半年度投资线会议,对政策层面的定调偏乐观,强调下半年要加大投资力度。华东地区一家城商行人士也表示,目前对开发贷政策有所放松。

  不过,其他房企人士多表示,目前公司战略层面未有大的调整,资金链紧张的情况也没有明显缓解,但情绪上稍微乐观。

  市场情绪缓和

  梳理最近几个月央行的货币政策,4月17日,央行下调人民币存款准备金率1个百分点,释放4000亿流动性;6月1日,央行决定适当扩大中期借贷便利(MLF)的担保品范围,新增三类担保品;6月20日,国务院常务会议表示确定了5条进一步缓解小微企业融资难融资贵的措施;6月24日,央行决定下调人民币存款准备金率0.5个百分点,共释放7000亿流动性。

  从对货币政策的最新表述上来看,“保持货币政策稳健中性”少了“中性”二字,对于流动性的表述由“合理稳定”变为“合理充裕”。财政政策方面更加乐观,国务院常务会议对其定调是“积极的财政政策要更加积极”。

  此种背景之下,市场情绪明显偏暖。多家房地产企业的人士对记者表示,目前房企资金链紧张的状态并无实质缓解,但明显感觉到大家情绪上有些变化,觉得后面情况会更好。

  上述大型房地产企业人士对记者透露,集团对于下半年定的方向就是,强调把时间用在大项目上,“最近项目报上去,集团层面卡得不那么严了。”

  在采访中,多数银行针对房地产的政策没有明显变化。但是华东地区一家城商行人士表示,针对房企的开发贷有所松动;另一家股份制银行人士表示,零售端的房贷放款速度有所加快。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示,估计下半年有刺激性的政策,并不一定针对开发商,但最终很可能利好房企。无论是基础设施建设还是制造业发展等,都会给地产开发带来直接或间接的利好。所以宽松本身将带来很多新的投资机会。

  一位央企房企人士也对记者说,不管放水是借助什么样的名目,如何精准滴灌,最终的去向会有相当大的一部分流向房地产,资金都是逐利的,从过去那么多年的情况来看,哪个行业的发展能有房地产那么快,“拿我们自己的情况来看,自有资本的回报已经达到30%,哪个行业自有资本的年化回报能到这个数?”

  记者统计A股125家上市房地产企业2017年年报的财务数据发现,营业利润同比增速超过100%的企业逾30家,同比增速超过30%的有70家,同比增速的中位数为35%。

  房企投资谨慎

  “现在这个状况如果再去重新抢跑,全面铺开来投资做项目的话,是非常不明智的。观察下来,也很少有开发商会这么去做,多数还是很谨慎的。”上述央企地产人士认为。

  近期,土地市场流拍的情况让房地产企业如履薄冰。仅7月份的公开信息显示,江苏苏州3宗居住地块未拍就已先流拍,湖州出让一宗起始总价4.5亿宅地流拍,石家庄2块土地流拍,此外,近期上海、杭州、宁波等城市均有土地流拍。

  据中信建投的研究报告,2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍数为345宗。但今年前7个月,300城总流拍数已达258宗,与2014年同期相比高出了59%。

  对观望中的房地产企业而言,土地集中流拍的现象无疑加深了其顾虑。“很多流拍的土地相比于此前高峰期的周边土地价格都有很大的降幅,这个情况谁敢轻易拿地,现在有些项目我们参拍的意愿都不强。”另一位房企人士称。

  上海地区一家信托公司的项目负责人对记者表示,虽然近期有所谓的窗口指导,新规后银行到信托的资金通道并没有明显放松,信托房地产业务的关键限制没有放开,近期的政策转向,获益的主要还是政信类项目。

  另一家上海地区的信托公司人士也对记者透露,其所在的信托公司去年80%的新增业务是房地产业务,其余为政府平台类,现在计划调整为以地方政府项目为主。

  对于已经限价数年的一线城市而言,限制政策见紧不见松,而三四五线城市的项目,又要格外重视风险因素。短期而言考虑到贸易摩擦和国内金融风险等因素,预计不会有进一步的打压措施;但更长期的角度来看,一线城市可供出让的土地已经非常有限,政策的重心在于租赁等方向。

  “现在所谓的政策转向、窗口指导等,充其量只是在缓和市场情绪,修复大家的信心,使得企业清算退出的过程更为平缓。”多位地产及金融机构的人士如此认为。

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