在2016年中国经济稳增长的背景下，房地产去库存正在国内引发新的市场热点。值得注意的是，随着各地纷纷出台去库存政策，国内房地产市场迅速升温，不过不同市场的冷热严重不均—房价显著上涨的都是一线城市或热门的二线城市及其辐射范围内，真正有大量库存积压的二、三、四线城市，房地产去库存情况却并不理想。这就如同本来准备治的是胃病，但开的药全是治心脏病的。去库存的政策目标与实际执行中的效果，形成了较大的目标差异。这也许符合国内房地产市场的当前规律，但并不符合中央所期望的效果。

　　其实，国家去库存政策若要真正实现，必先达成几个目标：第一，显著消化国内高达7亿多平方米的房地产库存，把开发商和政府手中的“死资产”变成居民的个人资产。第二，显著降低房地产领域的债务水平，尤其是缓解地方政府因此背下的债务，改善地方财政状况。第三，也是很重要的一点，通过去库存减少银行产生坏账的可能性。如果去库存能够刺激出十多万亿的居民存款来购买房产，实现居民个人流动资产与地方政府和房地产商巨额债务的置换，对中国的房地产商、地方政府和银行将是重大利好。对2016年稳增长和地方财政也将有实质性的作用。第四，中央期望的是去库存，即解决房地产的积压存量问题，而不是重新刺激房地产，再搞大规模的增量。第五，中央期望去库存与人口城镇化结合起来，最好能形成协同效应。

　　不过，北京方面基于宏观面的去库存政策，在他方实际执行中引发了一些“变异”，出现了一些偏离。比如，最不需要去库存的一线城市成为去库存政策的最大受益者，而三四线城市的房地产去库存成效甚微。最值得注意的是，金融杠杆操作介入到去库存中，人为加大了个人购房中的金融杠杆率，显著增大了房地产交易中的金融风险，并刺激了一线房地产市场的房价持续上涨。

　　比如最近房地产交易中有一些房产商，包括一些房地产买卖中的中介公司，它们向购房者提供首付支持，如提供首付贷。一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付。这种购房贷款模式似曾相识—美国次贷危机的源头就是购房零首付。在金融加杠杆的刺激之下，一些城市的房价没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。在买涨不买跌的市场心态下，追涨房地产恐慌心态已在局部出现。有国内媒体报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。以中介行业而言，通过“场外配资”实现购房成交金额可能早已超过1万亿元，各大中介公司公开宣传的数据也显示：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元。如果银行按揭+首付贷的双重杠杆叠加，楼市风险将进一步加大。

　　火爆的一线楼市也引起了监管部门的关注，有关部门开始为一线房市降温。国土资源部部长姜大明日前在“两会”上表示，将采取分类调控的原则增加一线城市的土地供应面积，将充分发挥政府土地收储，及时增加土地供应面积，同时全力支持一线城市地方政府调控措施。央行副行长潘功胜也表示，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施。央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。而深受媒体关注的重庆市长黄奇帆日前也表示，当前国家去杠杆，包括去政府债务、去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存，“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄的表态可能会让人不舒服，但他提示的风险因素，的确是当前需要高度警惕的。中央关于房地产去库存的政策目的是降低债务水平和银行金融风险，是消化掉存量库存，绝不是鼓励以金融杠杆模式来刺激房地产发展。简单来说，国内房地产业只能做减法，不能再做加法。