在房贷新政的刺激下，10月楼市成交量整体出现反弹。不过考虑到现阶段仍然存在很大的去库存压力，因此市场调整的趋势仍然会持续下去。而对刚需群体来说，可以考虑选择降价楼盘或者具有较大升值潜力的物业，适时出手。

　　“银十月”成交反弹

　　“金九”爽约，但“银十”在房贷政策的刺激下，呈现出明显的回升态势，不管是一线城市，还是二、三线城市，均有不同程度的反弹。

　　一线城市成交量反弹幅度非常明显。据德佑地产市场研究部监控数据显示，截止到10月30日，10月份全市商品住宅的成交量达102.3万平方米，突破了100万平方米的大关，也创下了今年以来月度成交量的最高值。

　　成交转暖成为普遍现象。CREIS中指数据显示，2014年10月42城市主要城市成交量达2416万平方米，环比上月增长12.6%，创年内最高水平。分城市来看，一线城市成交量全线上涨，整体上涨约40%，其中广州成交面积增幅最大，为58%，深圳次之，环比上涨47%，此外北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著。13个三线代表城市中10个城市成交上涨，韶关增幅超七成，扬州超五成(见下表)。

　　表 2014年10月主要城市房地产市场交易情况

　　数据来源：中国指数研究院(10月1日～30日)

　　专家预测，市场交易还会持续活跃一段时间。同策咨询研究部总监张宏伟认为，央四条“靴子落地”，有助提高市场去化速度，此举在很大程度上有助于部分城市市场成交量出现年底“翘尾”行情。

　　对于未来一段时间内，楼市成交量会不会在10月份的基础上“再上层楼”，专家认为可能性不会很大。张宏伟认为，由于银行“惜贷”现象仍然存在，所以政策对楼市的刺激作用会否持续产生作用，目前难以下结论。

　　类似的现象在10月份已经出现。受放松限购影响，合肥、南昌、昆明、温州等地成交量曾在9月份出现反弹。但在10月份，随着政策效应的减弱，市场购买力逐渐回落，因此成交量也随之出现回落，幅度在17%～37%不等。

　　调整还是“主旋律”

　　虽然成交状况出现明显改善，但市场仍然处于调整阶段，而且这种趋势还会持续一段时间。

　　就在此前不久，刚刚开盘一周的厦门集美万科金域华府SOHO项目宣布降价，引起市场关注。据当地媒体报导，该项目每平方米优惠力度达到5000元，从开盘价格21000元/平方米降至均价16000元/平方米，降幅接近24%。虽然该项目只推出100套特价房源，而且降价活动也只维持一天便立刻结束，但放在当前成交回升的前提下来考量，其个中意味值得推敲。

　　尽管10月市场销量回暖，但由亍供应量的加大，截至目前，上海商品住宅库存量仍然高达1259万平方米，存销比达15个月，上海楼市去库存的基本面还没有实质性改变，房企还不能盲目乐观。

　　其实，不仅仅是上海面临着不小的去库存压力，其他城市境况大体相同。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，政策回暖信号诱发了成交欲望的提振。房企在这一时期加速供应，虽然顺应了需求诉求，但此举也导致各线城市的新房存量所有放大，整个市场供求格局并没有随着成交的放大而存量压力减轻，相反是存量压力加大了。据统计，一线城市新房存量在10月份增加5.78%，二线城市增加3.39%，三线城市增加3.60%。

　　此外，房企还面临“冲业绩”的艰巨任务。同策咨询研究部分析师许之静分析指出，尤其是2014年最后两个月，面临完全业绩的艰巨任务，冲业绩、完成指标，去化库存压力，是各个房企会放到首要位置解决的事情，因此，“以价换量”、“快速跑量”的市场策略仍将成为市场主流和趋势。

　　此外，官方的判断也表明，目前楼市仍然处于调整阶段。就在此前不久，国家统计局公布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新房价格指数除了厦门持平，其余城市均下跌;二手房价格则全面下跌。由此看来，房价已经进入全面下跌阶段。关于房地产市场的走势，住建部部长齐骥近日表示，由于去年同期为市场高点，预计11月份之后，房价同比仍然会下降，但降幅会缩小。

　　改善住房时机已现

　　对于改善群体而言，现阶段可以考虑寻找合适的机会入市。

　　市场监测结果显示，随着房贷新政的实施，改善型需求表现出较高的活跃度。德佑地产有关人士分析指出，从上海市商品住宅各价格段的成交情况来看，中低端楼盘在10月份的成交量占比明显少于1~10月的平均水平，与之相反的是，中高端楼盘的成交量占比却较平均水平有了明显的上涨，涨幅接近3个百分点，这与央行新政不无关系。

　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，到目前为止，央行新政已经满月，在新政落地之后，可以明显看到购房者的人群发生了调整，刚需购房者的比例出现了明显的减少，而改善型房源的购房者的比重有了一个明显的提升。他认为，今年以来，在市场持续低迷的情况下，市场已经积压了一定的购买力，这部分购买力往往是在等待政策的利好，一旦政策有向利好倾斜就会择机入市，而此次的央行新政落地就是今年来的最佳入市时机。

　　而对于刚性需求来说，虽然房价仍然处于调整过程中，未来甚至存在进一步下探的可能性，但这并非意味着现阶段就不能买房。从长期来看，房地产市场因为新型城镇化，还有一段发展时期，因此目前的调整，并不会影响到房地产市场向前的总体趋势。

　　不过考虑到现阶段市场的特性，本刊不动产研究中心建议购房者谨慎从事，尽量选择价格已经回调的项目，或者保值能力较强的楼盘。对于价格已经回调的项目，比如打8折，那么表明在未来很长一段时间内，该项目不会再给予更大的折扣，因此不大会遭遇买了就跌这种“窝心事”。而选择保值能力较强的楼盘，则有两层考虑，其一是在现阶段即使价格出现回调，幅度肯定不会很大;而未来市场好转之后，这类楼盘价格上涨速度，又要高于其他物业，这有利于未来改善住房条件。