市场回暖，成交状况得以改善，但由于库存高企现状并未得到明显改善，加之银行降低房贷利率热情不高，因此房贷新政效应释放完毕之后，楼市可能会再次归于平静。为了能够改善市场环境，楼市迎来新一轮刺激措施的可能性大增。

　　楼市后劲不足

　　10月下旬楼市虽然还保持着相应的热度，但不可否认的是，市场交易状况已经显现出后劲不足的态势。

　　据德佑地产市场研究部统计数据显示，此前一周（2014年10月20日～10月26日）上海市商品房成交面积为32.09万平方米，环比前周下跌22.22%；全市商品住宅成交面积为26.78万平方米，环比前周下跌1.42%。

　　此外，广州也出现了类似的情况。据搜房网数据监控中心统计，此前一周内，广州11个区新建商品房住宅网签1817套，环比前一周（1961套）下跌7%，签约面积为207670平方米，环比下跌6%。

　　有跟踪监测数据表明，市场交易水平在10月的第三周（10月13日～10月19日）达到阶段性顶峰之后，开始出现下滑迹象。中国指数研究院数据表明，此前一周，代表城市商品住宅成交面积较前一周下滑1.3%。

　　与此同时，房价水平仍然处于下滑通道中。国家统计局数据表明，9月，全国70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市数量达到69个，较上月增加1个，仅厦门市价格环比持平。与上月相比，70大中城市二手住宅价格环比则全部出现下降。

　　链家地产有关人士分析指出，2014年9月，全国70大中城市一、二手住宅价格环比下降城市数量创2011年以来新高，全国房价完全陷入普降局面。此轮房地产市场自发性调整的影响更甚于以往，导致房价下降城市数量明显多于2011年末低谷时期。当前市场底部特征明显，预计短期内一、二手住宅价格环比下降城市数量仍将处于较高水平。

　　会否持续刺激？

　　接下来的一段时间里，如果楼市成交状况并未出现明显的改善，或者成交量在现有的基础上出现萎缩情形，很有可能会促使地方政府出台新的政策来刺激需求。

　　据了解，政府出手刺激住房消费，有着明显的去库存目的，虽然10月份市场成交状况有了明显改善，但开发商推盘节奏也随之加快，库存压力并未真正减轻。中国指数研究院跟踪监测数据表明，截止到2014年10月25日，包括北京、上海、南京、苏州等在内的代表城市库存总量出现微幅反弹迹象，反弹幅度为0.48%。

　　进入10月份以来，高库存现象并未得到明显改善。监测结果显示，在国庆长假结束各商业银行出台房贷新政执行细则之后，代表城市的库存连续两周出现下滑，但下滑幅度在0.3%～0.6%之间，极为微弱。

　　而实际上，经历了连续9个月的不断累积，库存情况已经创下了近5年来的新高。上海易居房地产研究院监测数据表明，截止到9月底，包括北京、上海、南京、杭州等在内的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，同比增长23.8%，为近5年来最大值。与此同时，9月份35个城市新建商品住宅存销比为17.7个月，这也意味着市场用17.7个月才能消化完这些库存。各城市也不可避免面临不同程度的去库存压力，如温州则长期保持在45个月的高位，西安、天津等城市，也一直维持在25个月以上（可见图）。

　　图  国内部分城市存销比（截止到9月底）

　　来源：上海易居房地产研究院

　　针对当前市场所面临的实际情况，业内人士认为如果短期内库存压力无法得到实质性的缓解，出台新一轮刺激措施的可能性会大增。“如果库存一直保持在高位无法缓解，政府很有可能会出台新的政策来进一步刺激需求。”一位不愿透露具体姓名的房企高官如是说。

　　而从另外一个方面来看，房贷新政的出台，确实对市场产生了不小的促进作用，但囿于商业银行对降低房贷热情不高，无法给予更大的利率优惠，所以一旦政策效应释放完毕，市场很有可能会重新归于平静，而这并非地方政府所希望看到的。由此看来，再次出台新的刺激措施的可能性极大。

　　如何刺激楼市

　　从目前已经采取措施进一步刺激住房消费的城市来看，其做法主要以温和刺激为主。可以预计，未来即使有更多的城市参与新一轮政策调整，主要还是以微调为主。

　　专家分析指出，财税政策可能会成为第三波刺激政策的主角，最有可能会松动的是房产营业税。其实利用二手房交易营业税来调控楼市早已被政府反复使用，而差额税制一直是楼市调控的重要手段，早在2008年12月为了刺激楼市，国务院决定将营业税征免年限从原政策中的5年改为2年；而在2011年初，为了平抑房价过快上涨，国务院又决定将营业税征免年限从原政策中的2年改为5年。

　　其实，目前已经有地方政府对房产营业税进行了调整。如天津市地税局表示将于11月开始将5年修改成2年时间，另外包括宿州市、铜陵市、包头市等也悄然松绑了二手房交易营业税的免征期限。虽然其他省份并没有任何松动的迹象，一旦这些城市的做法得到中央政府的默许，肯定会出现众多“跟风者”。

　　此外，减免契税也是地方政府能够采用的一个手段。其实这种办法在楼市极度低迷时期，也曾被采用过。这种刺激手段也有地方政府开始采用，据了解，山东潍坊市开始财政补贴，以刺激住房消费。潍坊政策规定，对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%的补贴；对个人购买90平方米以上、144平方米以上首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的，给予实缴契税额50%补贴。安徽宿州近日也宣布，在一个月内，个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，市财政按所缴纳契税额的100%给予住房补贴

　　而对于开发商来说，目前要做的就是继续在价格上“给力”。据记者观察，到目前为止，还没有任何一家规模企业调高在售项目的价格。而10月份市场交易之所以回暖，除了政策刺激作用之外，开发商采取“以价换量”策略也是这一轮回暖的主要原因。

　　从另外一个方面来看，当前市场库存量高企的现状并未随着交易状况的改善而明显下降，所以开发商现阶段如果提价，显然不合时宜。记者发现，目前定价合理的项目去化速度明显要高一些。如深圳的龙岗中骏四季阳光开盘价为13000元/平方米，因为比较有竞争力的价格，近期便出现了“日光”现象。