细数地王成交过程可以发现，地方政府在其中起到了不可替代的主导作用 

　　8月20日，北京华嘉胡同地块经过193轮竞拍，以74.6亿元成功出让，扣除配建及回购部分后，实际楼板价达10万元每平方米，一举摘下北京总价、单价双料地王。

　　在大家热议北京华嘉胡同成为新地王之时，分析下今年另一个高地价城市上海的单总价地王可以发现，地方政府在地王竞拍过程中起到了主导作用，话题性十足的竞拍也吸引众多开发商踊跃参与。但是，回头来看，如何开发出地王的真正价值，房企确实需要费时费心思量。

　　北京单价地王货真价实

　　北京华嘉胡同为商办类项目，位于城区二环内，处金融街核心位置，由北京西城区国资委控制的公司竞得。项目成交总价74.6亿元，扣除配建及回购项目后，实际楼板价高达10万元每平方米。

　　上海单价地王五里桥项目，位于城市内环内，坐拥一线江景，于今年7月9日，由丽丰控股竞得。项目成交总价5.77亿元，扣除配建保障房项目后，实际楼板价达到8.55万元每平方米。

　　至于上海总价地王，有外滩董家渡地块值得期待。该项目规划占地面积16.3万平方米，地上建筑面积达70万平方米，地下建筑面积约11万平方米。其中，住宅占比约为18%，按当前该地块4万元左右的楼板价估算，项目成交总价有可能接近300亿元。

　　梳理2014年京沪3块准地王，可以发现北京单价地王货真价实。

　　北京华嘉胡同项目单价约为10万元每平方米，上海五里桥项目则为8.55万元每平方米。看上去单价相差不大，但考虑到上海单价地王是袖珍小地，因此北京的单价地王更加货真价实，也更称得上全国单价地王。

　　但在总价方面，上海外滩董家渡地块则很有可能脱颖而出。该项目不管怎么算都会超过去年徐家汇地王的217亿元，甚至可能逼近300亿元高点，是北京地王的4倍。从这个角度来讲，它不仅是上海地王，也将是名副其实的全国地王。

　　两地政府主导

　　细数地王成交过程可以发现，京沪地方政府在其中起到了不可替代的主导作用。

　　一方面，两地均在地块规划上做了严格限制。

　　北京华嘉胡同地块要求项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案须服从金融街拓展整体规划建设安排；上海董家渡地块更是将项目划为九块，对每一块土地的限高、属性配比都做了严格限制，甚至有采访报道称对外立面都有细化要求。在这种情形下，政府已经做了开发企业要做的事情，企业只是做一个执行者而已。

　　另外一方面，政府在挑选企业方面也是设置重重条件，恨不得直接内定。

　　当然，地王最终受让对象都来历非凡，不是国资大鳄就是港企龙头，如果是民企更是万里挑一。

　　北京华嘉胡同参加竞拍的企业有SOHO、信达、方兴保利等多家企业，但最后还是由隶属于西城区国资委的北京华融拿到。上海单价地王则是最后由港资丽丰控股拿到，真到关键时刻，香港企业还是颇有底气。

　　再看有意向于上海总价地王的企业，一家是香港企业九龙仓，该公司窥探此地块已久。去年的徐家汇地王也是由港企新鸿基以217亿元竞得。另一家来历更大的则是中民投，该公司注册资本就达到500亿元，由董文标在辞任民生银行董事长后，出任中民投董事长，股东单位包括民生银行、巨人网络、泛海集团、亿达集团等，都是中国最有资金实力的民营公司，且公司掌舵者都是全国工商联副主席级别的红顶商人。

　　市场价值有待提升

　　不过，客观来说，这三块地还不属于京沪真正的顶级地段。虽然如今成为地王或将成地王，但其核心价值还有待开发。

　　从商业角度来讲，此三块项目还存在一定风险和压力。

　　北京华嘉胡同地块在区位上与去年推出的CBD中服地块仍有一定差距，且楼板价太高，达到10万元每平方米，项目盈利空间受限。

　　上海五里桥项目折合楼板价近9万元，但周边的融绿盛世滨江项目现价才7万~8万元，竞争力不高。

　　董家渡地块则是占用资金量太多，总价可能达到300亿元。而且，按上海土地出让要求必须一月付清，这对公司的现金流压力极大。

　　不过，“京沪地王”这一称号本身就是巨大的价值。不管前路多艰险，开发商们总是先抢再说。