从国际经验看，利率等金融政策变化对住房市场波动影响较大，我国近年来住房市场波动也与利率调整有关。建议通过实行中性的住房金融政策，稳定市场需求，实现住房市场平稳运行的目标。

　　邓郁松

　　利率变化是各国住房市场短期内出现大幅波动的首要原因

　　由于住房价格远高于其他消费品的价格，也明显超出普通居民的年收入水平，大多数民众购买住房都需要使用银行贷款。因此，金融政策调整特别是利率政策的调整将直接影响购房人支付能力的变化，进而对住房市场的需求和价格产生较大影响。当贷款利率上调时，购房者获得同样额度贷款金额的月供支出将增加，如果购房者的月供能力不变，就只能减少贷款金额，这会降低购房者的支付能力，进而对住房需求和房价上涨形成抑制作用。当贷款利率下调时，购房者在月供金额不变的情况下，可以获得更高的贷款金额，即购房支付能力将提高，这会增加市场需求并推高住房价格。从美国、日本和我国香港等典型经济体房地产市场波动的历程看，利率变化对房地产市场的影响均十分显著。以美国为例，从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储13次降息，利率的大幅下降显著提高了购房人的支付能力，加之低首付和金融监管较为宽松，美国的房价涨幅显著提高；从2004年6月30日到2006年6月30日，美联储连续17次加息，利率水平快速提高造成购房人的月供支出在短时期内显著增加，由于居民收入增速显著低于月供增速，这成为美国次贷危机爆发的直接诱因，并随之出现住房销售量骤降和房价明显下滑。日本上世纪80年代末房地产泡沫的产生和破灭也与利率的大幅调整直接相关，日本从1986年初到1987年2月，贴现利率从5％降到2．5％，并一直维持到1989年5月31日，这在很大程度上导致了房价的快速上涨和泡沫快速积累。1989年5月底，日本央行选择提高贴现率，并在一年多的时间内将官方贴现率从2．5％提高到6％，这成为日本房地产泡沫破裂的直接诱因，导致包括土地在内的各种资产价格大幅下跌。近年来香港和新加坡房价涨幅较大也与低利率和低首付政策有关。

　　利率变化对我国住房市场的影响也较为显著

　　从1998年以来我国住房市场的发展历程看，金融政策的变化、特别是贷款利率的变化对住房市场需求和价格的影响较为显著，并且利率调整幅度越大，对住房市场的影响越大。比如，在2006年和2007年持续加息后，2007年9月五年期以上贷款基准利率提高到7．83％，这是1999年以来的最高水平。2007年9月27日，开始对二套房实行1．1倍基准利率的政策。持续加息和1．1倍利率政策对市场需求产生较大抑制作用，2008年全国住房销售面积较2007年减少了20．3％。2008年四季度，为应对国际金融危机，利率水平大幅降低，为促进房地产市场健康发展，从2008年10月27日开始，对首套房实行0．7倍的优惠利率，对属于改善型的二套房也比照首套房实行优惠利率。按照2008年12月23日调整后的五年期以上贷款基准利率5．94％计算，0．7倍利率只有4．158％，处于1998年以来的最低水平。由于利率水平大幅下调，购房人可以在首付和月供不变的情况下将贷款金额提高42．4％，将购房支付能力提高25．4％，这也是2009年全国房价涨幅较大的主要原因。2012年下半年住房销量回升也与2012年6月、7月两次降息以及住房信贷环境明显好转有关。

　　实行中性的住房金融政策的具体建议

　　由于利率等金融政策的调整可以在购房人收入未发生变化的情况下造成支付能力发生较大变化，进而影响到住房需求和价格的较大变化，要实现房地产市场平稳运行，需要重视利率政策调整对房地产市场的影响，采取有效措施稳定住房市场需求。

　　一是更加重视保持物价总水平的基本稳定，进而增强利率等金融政策的稳定性。利率等政策的变化一般是基于经济增长和物价形势的变化做出的，如果物价相对稳定，金融政策的稳定性就会显著增强，这就会减少因利率政策调整对住房市场的冲击。从国际经验看，德国中央银行一直将保持物价稳定放在首要位置，由于物价较为稳定，德国的利率可以在较长时间内相对平稳，这是德国房价变化相对平稳的重要原因所在。美国在1991—2000年的10年间，房价平均涨幅在3％左右，在这一时期抵押贷款利率始终在7．0％—8．1％的区间里小幅波动。因此，我国应更加重视保持物价总水平的基本稳定。

　　二是实行住房首付和贷款利率反向调整政策。利率等政策是宏观调控的重要工具，如果经济形势和物价出现较大变化，利率调整有其必要性，但在调整利率时宜采取相应政策对冲利率调整对住房市场的影响。建议实行住房首付和贷款利率反向调整政策，在贷款利率下调时，适当上调首付比例；在贷款利率上调时，则适当下调首付比例。实行住房首付和贷款利率反向调整政策的目的是防止因利率调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，进而造成市场需求和房价的大幅波动。基于对1998年以来我国利率调整和住房市场波动情况的分析，并在参考美国等典型经济体利率调整对住房市场影响的基础上，建议将30％首付（首套房）和五年期贷款利率6．8％作为首付和贷款利率反向调整的基准情形，具体调整幅度要同时考虑利率调整对购房能力的影响程度和利率调整对房地产行业及相关行业发展的预期目标两方面因素，在利率调整时，首付比例反向调整幅度不宜超过利率变化对购房支付能力的影响程度。

　　三是进一步完善差异化的信贷政策。由于利率政策调整对住房市场的需求和价格均有较大影响，要实现市场稳定运行并有利于居民持续改善居住条件的目标，建议进一步完善对不同购房群体的差异化信贷政策。对首次置业，可继续实行不低于30％首付、不低于0．85倍基准利率的政策；由于居民改善住房条件是一个持续换房的过程，建议对二次以上购房，实行不低于60％首付、不低于基准利率的政策，即对二套房的贷款利率政策回归中性；对在银行有贷款未还清而申请新的住房贷款的购房者，则不予贷款，即在金融政策上继续严格限制投机性购房需求。

　　（作者单位：国务院发展研究中心市场经济研究所）