7月31日，深圳前海首批60亿元土地款正式入账，付款方是深圳卓越集团。
　　一周前的7月26日，卓越集团在十分钟内以123亿元的总价将前海首批两个公开竞拍的地块悉数收入囊中。
　　不管是深圳前海管理局还是参与或者观望的房企，都想通过此次拍卖试探前海土地的市场价值。但第一拍，却并不如预期的热烈。
　　前海被誉为深圳未来十年的发展引擎，作为中国更深入迈向世界的一个试验田，前海无论是在制度上还是在城市开发上都试图向香港靠拢。对目前的前海而言，“人”和钱都是关键。现在的状况是，钱可以向土地要，人则要向外找，引进港资甚至国际巨头。因此，拥有更为先进的开发与运营理念和能力的港资地产被前海管理当局寄予厚望。
　　但在26日的首次拍卖会上，原本预期的港资开发巨头集体缺席，而内资大佬们又出价谨慎。前海管理局规划建设处处长胡灿8月1日在接受经济观察报记者采访时表示：8月16日的第三幅土地出让后，年底前还将再推8-10块土地。
　　在港资巨头集体缺席后，8月16日的拍卖显得尤为重要。
　　便宜的地王
　　7月26日，前海首批地块正式出让，深圳本地开发商卓越集团成为了最后的赢家。
　　桂湾片区T201-0077和T201-0075两地块，卓越分别以51.9亿元人民币和71.8亿元人民币拿下，溢价率分别为48%、53%。
　　此次前海土地出让的报价规则为：封闭报价，现场开标，竞买人需要在规定的10分钟内一次性投标，价高者得。
　　对于为何会采取这种方式，前海管理局当局的解释是，一是为防止出现类似现场“竞价”的激烈状况；二是前海土地是首次出让，对土地价值并没有成熟的认识，一次竞价相当于“试水”，能够指导今后土地出让底价的制定。
　　由于两幅地块总计须向前海管理局无偿移交14万平方米的办公楼物业，以及部分设备用房，据测算，剔除上述无偿移交的建筑面积后，T201－0077地块的楼板价为19304元/平方米，T201－0075的楼板价为20479元/平方米。
　　不过，一次把两幅地都收入囊中，这让卓越觉得意外。
　　“我们最初是希望至少拿到一块地，如果两块拿下来，我们更高兴。”卓越集团执行总裁张远在接受经济观察报记者采访时表示。张远笑称：“这就相当于想要小孩，检查发现是对双胞胎，不是更好吗？”在张远看来，此次拿地并非如外界想象的有多么复杂。
　　“在商业上，卓越有自己的节奏感，是该拿这方面项目的时候了。”张远表示，在商业地产上，卓越2012年的销售重心是位于深圳的卓越世纪中心和上海、青岛的两个写字楼，而2013年，位于深圳的另外一个项目卓越城已对外开售，9月份青岛的世纪中心也将开盘。而明年，卓越的重点是位于深圳的超级综合体--深圳中心项目。
　　在张远看来，再不拿地，后年就要断粮，没货卖了。“如果快，争取明年底开盘”。
　　张远称，前海概念一出，卓越便开始跟踪。“有机会，我们就要上，现在政府给了第一拍的机会，我觉得很诱人”。
　　对于外界质疑的高地价和地王称谓，张远有着自己的看法。
　　张远表示，从拿地当天各大房企的反应来看，同样善于运作商用物业的绿地集团出价也较高，说明其对该地块价值同样看好。“虽然各大房企对前海地块的评估并不一样，但公司认为这一价格还是很合理的”。
　　“一些前海概念的写字楼，目前的售价已过4万，卓越在中心区的写字楼去年的售价是7万，今年开卖的卓越城，售价则是4万2。”张远称，卓越在报价上是卡着2万走的，“这是我们测算的结果，它是合乎逻辑的”。
　　事实上，觉得地价不高的并不仅仅是张远。
　　深圳一地产公司高层对经济观察报记者表示，对比来看，2万的楼面地价确实不贵，北京、上海位置稍微好一点的住宅楼面地价现已达到了5万，广州、深圳稍微好点的房价都在4万往上。
　　事实上，即便是目前来看，前海的商用物业具备足够的需求。
　　经济观察报获得信息显示，受优惠的税收政策吸引，截至今年上半年在前海注册成立的公司已经接近1000家。这其中包括阿里巴巴董事长马云的菜鸟网络和前公募基金“一哥”王亚伟在前海注册的千合资本。“前海现在并无写字楼项目，这些都将是卓越的客户”。张远表示。
　　缺席的港资
　　对于卓越耗资上百亿拿下两幅地，外界颇多质疑。焦点集中在：这个民营企业是否能够支付得起？资金又从何而来？
　　按照土地出让相关要求，一周内海两块地50%的地价款必须交付，剩余50%的地价款在一年内付清。
　　外界对卓越的质疑主要依据是其不高的销售。
　　数据显示，卓越集团2012年销售额仅为102亿元。拿地金额却要比销售额更高的举动导致业界对其支付土地款能力质疑声加剧。
　　经济观察报获悉，7月31日，卓越已交付了首批60亿元的土地款。张远笑称，“肯定不是从别人的账户调过来的，是从我自己的子公司调过来的”。
　　张远称，卓越上半年已经完成58亿元销售额，下半年的销售可能会超预期。“前天公司内部开会，大家都信心爆满，说全年要到136亿元，但我还是坚持119亿的年度目标”。
　　张远表示，到2014年6月-7月，卓越在全国的销售物业货值将达250亿-300亿元。此外，公司的销售去化率一直维持在同行业较高水平，预计在60%-70%。同时，由于公司可售资源充足，2014年实现200亿元的销售额可期。
　　不过，当众人纠结于这个新地王时，地王背后的故事却被人忽视。
　　经济观察报在当日的现场看到，投标企业数量远没有想象中那么多，T201-0077宗地与T201-0075宗地分别为5家和6家企业。
　　最被人忽视的是，曾被前海管理当局寄予厚望的港资开发商集体缺席了此次竞拍。
　　港资缺席，而内地开发商出价也不积极。
　　从各方出价看，无论是由万科和新世界组成的联合体，还是在香港上市的，给出的价格都不高。
　　在T201-0077地块中，华润置地的出价只是起始价的35亿元，而万科和新世界联合体报价为45.57亿元，均与卓越的中标价相差甚远。
　　T201-0075地块的情况也大体类似，华润置地同样只报了47亿元的起始价，万科和新世界联合体报价49.36亿元，落差高达20多亿元。“万科、华润置地，这些国内巨头的报价并不高，这从某种程度上表明，众多开发商对前海非常谨慎，港资开发商的集体缺席也就不奇怪了。”深圳一开发商对经济观察报表示。
　　另一个原因也让港资犹豫不前。
　　上述开发商，卓越的散售模式与一般住宅开发类似，开发周期快，变现能力强，并不会过多的占用资金。但港资开发上却极其强调自持经营，而前海动辄上百亿的土地款和不低于1.5万每平米的建安成本无疑对资金的使用效率造成影响。
　　而一港资开发商则表示，相比于国内开发商而言，资金并不是问题，一块土地再昂贵，但是周边条件成熟，不存在不可预期的条件，则价钱再高，港商也不介意。港资比较担心内地多变的政策与环境，另外，港资强调自持和持续经营，而内地开发商则强调快速周转，这在一定程度上会破坏这个片区的品质与经营环境。
　　早前，一港资地产中层对经济观察报表示，前海管理局倾向引入香港的开发商。而经济观察报获得的信息显示，早在2011年、2012年，前海管理局已与新鸿基和新世界等巨头完成了多轮沟通，“非常深入”，已提交成熟的方案。
　　经济观察报在另外一份政府文件中也看到了类似的建议，该文件称，要积极引入港资企业，建立多渠道的投融资机制，利用多种开发模式，共同促进前海建设目标的实现。
　　一知情人士对经济观察报记者表示，最初，前海管理当局是想把地给新世界，但对方没要。“如果定向给都谈不下来的话，大家的心理预期就会下调。”最后拿出来拍，和最想定向给，两者之间是有心理落差的。
　　这些原因均造成了此次竞拍的不如预期。目前的情况至少是没有超出前海管理当局的预期。
　　对此，前海管理局方面也表示，是次成交价充分反映了市场比较看好前海的发展前景，并有较高的预期，原本政府希望溢价50%，而现在大概是溢价48%，这次出让基本是符合政府预期的。
　　未来走向
　　前海的雄心需要巨头的支撑。
　　在前两幅地均被卓越拿下后，第三副地块的走向就显得尤为重要。
　　按此前发布的出让公告，T201-0078地块对竞买申请人的要求极为严苛。须满足三个条件：香港联合交易所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿港元；2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币；在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的-级子公司签署入驻该项目的合作意向。
　　而且，T201-0078地块的竞得人，还需在竞得该宗地-年内，在前海合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部，到2015年实现年度营业收入不低于100亿元人民币；该项目建成后两年内，吸引入驻企业合并纳入前海合作区统计核算的年度纳税额不低于10亿元人民币。
　　“第三宗地块专门设定为香港联交所上市的公司，一定程度上是支持香港企业的措施。”前海管理局副局长蔺宏表示。
　　事实上，即将与16日开拍的第三块地极为关键。在一定程度上，它甚至决定着未来前海的地价和产业走向。
　　这也意味着，在为港资房企量身定做后，如果港资巨头们再次爽约，将会给雄心勃勃的前海带来不小的打击。
　　尽管资本不分内外资，但一心国际化的前海受受制于一些客观因素。
　　事实上，前海已有相当一部分地块被国内企业占据，而且这些企业并无地产开发经验。
　　经济观察报记者从深圳官方获得的一份内部文件显示，在前海14.9平方公里用地中，未出让用地即政府掌控用地7.8平方公里，这部分未出让用地剔除水廊道、道路及公共绿地后的净用地仅3.07平方公里。
　　由于历史原因，在已出让的6.43平方公里土地中，招商局、中集集团、深圳国际旗下的西部物流三家公司在前海合作区内合计拥有超三分之一的土地储备。今年早些时候，香港券商对这些土地的估值高达3800亿元。
　　对于这部分土地，胡灿的最新表态是，“深圳市政府已明确由深圳市规划国土委牵头制定土地整备方案，目前工作正在有序推进，今年第三季度应该会有初步的意见。
　　中集集团证券事务代表王心久则表示，我们是争取作为主体去参与开发，也不排除会有些合作者之类，这些都不太确定。
　　”以什么样的模式和方式开发，首先要跟政府谈好了，接下来再继续推进“，王心久称。
　　对于未来的动向，前海管理局规划处处长胡灿在接受经济观察报记者采访时表示：今年内还要向市场推出8到10块的产业用地。胡灿称，不会一下集中推很多；要根据招商引资的情况，包括开发建设的主体要求，还有产业发展空间的要求，我们可以综合考虑的因素。