| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年02月18日 07:31 |
作者： |
程维 |
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黄奇帆自陈重庆土地储备制度推出缘由
重庆市市长黄奇帆近日披露，该市在2002年推出政府主导的土地储备制度时，曾因“断了一些人的财路”而导致当地地产商对他“恨之入骨”。不过他自称对此反应“很高兴”。
政府要用地 曾要找开发商买
黄奇帆15日在该市“国土资源和房屋管理工作会”上称，未来该市要进一步严格控制储备土地的开发模式。
《第一财经日报》记者掌握的信息显示，重庆的土地储备、整治工作开始得比较早，早在1992年就在国土局下设立了土地整治处，但当时机构规模很小；2000年成立了市级土地储备中心，不过受各方面因素限制，该储备中心发挥的作用也有限。
2002年8月，时任重庆市市长王鸿举签发《重庆市国有土地储备整治管理办法》（下称《办法》），从当年10月起施行。《办法》的实质性内容是将该市此前的土地一级市场（此处特指土地征用、整治至可以直接使用的“熟地”出让阶段）的经营权限，全部收缴至当地国资系统下的几家市级土地储备机构。事实上，这些储备机构均系该市政府旗下的国有全资公司。
此举的核心在于，原有的土地一级市场巨额增值收益不再被房产商占有，而是进入代表公共利益的国资系统。不过，当时推进出台该政策、时任副市长的黄奇帆却遭到当地一些房产商的记恨。
黄奇帆15日首次对外界披露了当时重庆推行此政策的一些背后缘由。
他说：“2002年以前，重庆市政府手中的储备土地几乎归零，政府要用地，要跟开发商去买地。在（上世纪）90年代中后期，开发商拥有土地动辄几千亩，在渝北、江北和城乡接合部，土地十几万、二十万一亩，全（卖）出去了。”
“那时候，政府要造一个位于金紫山的住宅区，要造一幢公安局的楼，要造人大、政协的办公楼（记者注：这几个用地项目均在渝北区），土地都是我当时到重庆后，从开发商手里一块一块买回来的，”黄奇帆说，“所以我当时就下决心一定要搞（土地）储备，储备必须在政府手里。香港特区政府、新加坡政府都如此，管得很好嘛。”
招记恨 “很高兴”
本报记者向重庆当地房地产开发商获取的信息显示，重庆市人大、政协、高级法院、检察院、市科委、市物价局的大楼、金紫山下的公务员小区，甚至该市市级领导的住宅区，所用土地均系向某开发商回购。
业界人士透露，该开发商获得包含上述部分项目的一片1000多亩土地的时间，为1995年前后，成本在每亩6.8万元~8万元，而目前该地段的土地市场价已达到每亩600万元~800万元。重庆一些地产界人士甚至认为，10多年来，重庆挣钱最多的房地产企业既不是龙湖，也不是金科集团，而是这家造房并不太多的企业，其原因在于土地的巨幅升值。
黄奇帆15日在回顾该市推行政府主导的土地储备制度时称，重庆的国有工业集团下面曾有近2000家大大小小的工厂，“以前不搞土地储备的时候，一些工厂厂长经营无方，生产无能，但卖地很活跃，每个厂长都可以跟开发商讨论土地，然后把地或高或低地卖了。”
“我可以这么说，2002年以后，政府出台这一招，断了很多很多人的财路，甚至有很多人对我恨之入骨。”黄奇帆说，“大家想想，有很多小厂的厂长，跟（房地产）老板的协议都签了，如果允许土地卖出去，这些老板都是几亿甚至几十亿的（土地增值）财富，但当时市政府一纸令下，国资委坚决执行，这些地都给退掉。”
黄奇帆谈起被人记恨时说：“我马上就很高兴，正中下怀啊――我们不就是干这个活的吗？”――他所说的正中下怀，或是指不让原本应该纳入公共利益体系的巨额土地增值收益落入房产商手中。
远郊区县也将“看齐”
未推出政府主导的土地储备政策时，重庆市财政的预算外收入这个“钱袋子”是瘪的。2001年，重庆市全年的卖地收入仅约2亿元。
该市通过推行土地储备体系，将土地一级市场的经营权上收，并通过政府特许经营的方式，由重庆地产集团、重庆市城市建设投资公司、重庆市渝富国有资产管理公司等经营，在征收土地后，投入资金来进行拆迁安置或置换搬迁，并投入资金搞土地整治，完成“七通一平”后，将可以直接使用的“熟地”移交给当地土地出让中心挂牌。
此后，重庆市政府旗下的八大投资公司中，重庆高速公路投资公司及重庆交旅集团也介入了土地一级市场。
目前，该市土地储备机构已经储备了土地30万亩。黄奇帆15日表示，应该说重庆已将土地市场“控制住了”。
有了土地储备及可控的机构，重庆就可以“有节奏地供应土地”，黄奇帆说：“当政府要调控土地供应的时候，如果手中没地，那么调控就等于零。如果土地供应少了，市场地价涨得过快了，就多供一点地。（关键是）政府手中总要有地啊，没有地，你有这个愿望也是空的。”
当然，当地政府也从规范土地一级市场中获利颇丰。2010年，重庆市土地出让收入高达980亿元，如果算上从房地产中获得的几百亿元税收，“重庆市目前每年从房地产业中获得的收益高达1000多亿元，相当于去年全市财政收入的60％~70％”，不过黄奇帆认为账不能这么算，因为980亿元卖地收入没有扣除500多亿元成本。
目前重庆市正要求该市远郊区县也要搞政府主导的土地储备制度，以避免采用在土地一级市场上跟民间开发商“分成”的模式。黄奇帆说，有时有的区县土地一级市场收益中，政府甚至只拿到三五成。他说，这是“缺少智商的表现”。
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