| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年07月30日 09:02 |
作者： |
黄树辉 |
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地方政府推进保障房建设热潮正起，但深圳市财政委的一份涉及保障房进度的报告却让外界惊愕。一方面是地方政府信誓旦旦地提出庞大的保障房建设计划，另一方面却是保障房建设进展缓慢甚至停滞不前。打破单一的政府主导模式进而引入多元化资本进入保障房领域，越来越成为地方政府的紧迫命题。
首先被纳入考虑范畴的将是公共基金和社会资本。
借力社会资本提速保障房
深圳市财政委这份涉及保障房进度的报告名为《关于深圳市2009年度土地出让收支情况及2010年土地出让收支计划的报告》，该报告显示的结果是，2009年深圳计划保障性住房方面的土地出让支出为4.77亿元，但2009年深圳市保障性住房支出的完成很不理想，实际支出仅为2.78亿元，完成不足计划的六成。
更不可思议的是，2009年深圳保障性住房用地的实际供应量为零。
深圳市住房和建设局住房保障处一位官员在接受《第一财经日报》采访时表示，其背后的原因是保障性住房相关前期准备工作进展缓慢，尤其是拟出让的保障房用地由于尚未清理完整，有的是因为地面上还有一些建筑物等还不具备拆迁条件，有的是因为土地出让的合同和价格都还没能定下来。
上述官员坦承，除了土地供应“症结”之外，深圳保障房建设进度缓慢的另一重要原因是面临资金困境。一方面单纯依靠财政资金支持缺口很大，另一方面预算的建设资金无法到位。
打破单一的政府主导模式进而引入多元化资本进入保障房领域，深圳正在探索这一路径的可行性。根据深圳7月份发布的《关于进一步鼓励和引导社会投资的若干意见》，深圳将创新住房保障项目建设管理模式，支持和引导社会资本投资建设经济适用房、公共租赁住房等政策性住房，享受相应的政策性住房建设政策。
而作为进一步加快社会投资的载体构建，深圳还将组建包括土地整备在内的三大市级投融资平台。不过，上述文件并没有阐述如何利用这一平台进行保障房建设的融资问题。
深圳市规划国土委房地产研究中心副主任王峰是深圳保障性住房政策制定的参与者之一。他在接受记者采访时表示，目前深圳保障性住房的资金主要来源还是财政资金，包括中央财政拨款以及土地金收益的10%、地方税收等。而“单纯依靠财政资金建设保障性住房是远远不够的，深圳5年保障性住房建设需要的资金就达到800个亿，而2009年深圳地方财政收入才880.8亿元”。
中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也向本报表示：“政府在保障房建设的制度化方面依然落后，年年有计划，但年年又完成不了。如果没有强有力的制度约束，尤其是土地和资金方面的制度设计，深圳保障房计划仍存在着落空的危险。”
多种融资渠道并行
无独有偶，除了住建部部长姜伟新近日透露的已确定28个城市试点公积金贷款支持保障房建设之外，上海、天津以及重庆也都在探索保障房建设和运营的多种可行模式。
上海市正在研究推进公共租赁房的建设和运营，而保险资金和企业年金有望进入这一领域。上海市市长韩正7月19日在一次会议上公开表示，上海正考虑企业年金、保险资金等进入保障房市场的可行性，一旦方案成熟，将逐步推开。
但本报记者曾向国内某大型保险机构询问是否会考虑投资保障房的问题，该机构的相关人士表示，保障房的利润太低，对公司没有吸引力，因此不会考虑这方面的投资。事实上，如何调动民间资本的积极性，才是最关键的。
天津正在探索的方式是，与全国社会保障基金理事会沟通，争取将社保基金引入天津市支持保障性住房建设。此外，天津还将探索发行房地产投资信托基金募集资金支持保障性住房建设。目前，天津房地产投资信托基金试点方案已获中国人民银行同意，并上报国务院。
深圳市住房和建设局住房保障处接受采访的官员表示：“我们每做一次尝试都非常艰难，因为都要涉及到制度的突破，特别是立项的问题、土地的问题、包括回购的价格问题等，现在正在制定这方面的一些政策。”
该官员说，一些内地城市的做法都是比较常规的，“而我们希望不仅仅是国有企业，更希望其他社会资本也能进入保障房建设这一领域”。
开发商转战保障房业务模式
企业能在多大程度上愿意进入保障房建设领域，这仍是一个悬念。
万科向本报提供的资料显示，2006年以来万科已竣工和在建的各类保障性住房共159万平方米，包括配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房和公共租赁住房。
中信证券分析师刘津在接受本报采访时认为，保障房建设对开发商并非没有吸引力，这主要看保障房的类型。以经济适用房为例，国家明确规定净收益率为3%，但自有资金的比例一般在20%~40%之间，自有资金收益率依然有吸引力；项目较多的大企业可以通过经适房建设快速回笼资金，能够保证地产其他上下产业部门的利润以及在市场低谷时养活大量职工，平抑周期波动；一些地方政府的目标是在未来让保障房占地产供应量的40%，这块市场很大，很多综合性地产企业不得不参与，同时还可以获得很好的社会声誉。
目前，除了行业风向标万科，保利、中建、绿地、远洋、富力、首开等诸多大型房企也开始谋求大规模进入保障房市场。
万科有关负责人表示，目前民营企业参与比较多的是经济适用住房、限价房等政策性住房的建设。这主要是因为这类保障房的市场运作机制相对已经比较成熟，有利于民营企业参与投资建设。公共租赁住房是未来保障住房的一个主要发展方向，但目前还处在起步阶段，民企参与的则更少。
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