| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年07月09日 15:00 |
作者： |
潘晟 |
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近一段时期以来，国家房贷政策不断收紧所产生的影响逐渐显现，部分已经在2010年4月14日之前签约的贷款购房者，因难以支付高比例的首付款而被迫“违约”。近期，记者接到多封读者来信，询问遇到这种情况能否主张解除合同，记者就此询问了汉宇地产签约部的有关人士。该人士表示，在这种情况下，退房首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的，是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。如果有约定，则从
约定；如果没有约定的，则需要视情况而定。
一手房方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。由于国家信贷政策变动，不能按买卖合同约定的首期款以外的余款向银行贷款并订立贷款合同，导致一手房买卖合同不能继续履行的，属于不可归责于双方的事由，买方可以请求解除合同并且不承担违约责任。
二手房的情况则更为复杂，该人士首先表示，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可能导致不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
不过，该人士认为，购房者或可以主张此次政策调整构成合同法上的“情势变更”，要求依据我国《合同法》司法解释（二）第二十六条关于“情势变更”原则的规定解除合同。不过，根据相关司法解释，适用情势变更原则必须符合有情势变更的事实；情势变更为当事人不能预见；情势变更不可归责于双方当事人；情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前；情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平等条件。因此，对于因贷款政策变动主张情势变更解除合同的，签订合约的时间必须是在2010年4月14日之前。其次，在合同中没有明确约定贷款不能获得如数通过应如何操作的条款。最后，当事人不得自行适用情势变更原则变更或解除合同，只能向法院或仲裁机构请求依法适用。
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